En este post, os voy a hablar de las obligaciones que tiene una persona cuando se presta a firmar normalmente a un amigo o a un familiar, un contrato de alquiler como AVALISTA Y/O FIADOR, desconociendo cuáles son los compromisos que se adquieren con el propietario-arrendador de la vivienda, siendo la pregunta más consultada por nuestros clientes, que hasta cuándo tienen que estar ligados a ese contrato.
EL AVALISTA Y/O FIADOR EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Antes de nada, debemos tener claro que es un AVALISTA Y/O FIADOR, siendo la definición más común, que es aquella persona que tiene que cumplir con aquellas obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, cuando el inquilino deja de cumplirlas.
Índice
1. Obligaciones que suele incumplir el inquilino
Las obligaciones que normalmente se incumplen por el inquilino, pueden ser muchas, siendo la más frecuente la de dejar de pagar la renta del alquiler, pero también existen otras muchas, como la de dejar de pagar los gastos de agua, luz, gas, etc o en su caso el IBI y la Comunidad de Propietarios.
Todo lo anterior significa, que cuando el avalista y/o fiador, firma el contrato de arrendamiento, el propietario-arrendador, tiene la garantía de que si el inquilino incumple con sus obligaciones, puede reclamar su cumplimiento tanto a este como al avalista y/o fiador, porque se han comprometido a ello.
2. ¿Cuánto tiempo dura la obligación del Avalista?
La siguiente cuestión a tratar y según mi criterio profesional la más importante de todas, es la de saber hasta cuándo dura la obligación asumida por un avalista y/o fiador en un contrato de arrendamiento.
En primer lugar, lo que debemos tener en cuenta es lo que en este sentido se recoge en el contrato de alquiler.
En el caso de que en el contrato de arrendamiento se diga que las obligaciones del avalista y/o fiador van a durar lo mismo que el contrato, incluyendo las posibles prórrogas, no existe ninguna duda de que el avalista y/o fiador, estará ligado durante toda la vida del contrato, incluyendo las prórrogas.
El mayor problema lo encontramos cuando en el contrato de arrendamiento no se dice nada de la duración de las obligaciones del avalista y/o fiador, siendo esta la situación más frecuente que se da en la práctica.
En este supuesto, y de no recogerse nada en el contrato, deberemos acudir:
1º).- A la Ley de Arrendamientos Urbanos ( la LAU), que no dice nada al respecto, por lo que tenemos que regirnos por lo que se recoge en el Código Civil.
2º).- Al Código Civil, que es el texto legal que finalmente nos da la solución. Y es que en el artículo 1.851 del Código Civil, se establece que: << La prórroga concedida al deudor (que es el inquilino-arrendatario) por el acreedor ( que es el propietario-arrendador), sin el consentimiento del fiador ( que es el avalista y/o fiador) extingue la fianza>>.
En base a lo anterior, a continuación os voy a dar unos consejos prácticos que espero os sean de utilidad, atendiendo a si sois AVALISTAS y/o FIADORES ó de si sois ARRENDADORES/ PROPIETARIOS:
3. Consejos para los avalistas o fiadores
Si sois AVALISTAS y/o FIADORES del contrato de alquiler, no podéis renunciar a dicha condición mientras que el contrato se encuentre en su plazo inicial de duración, siendo esta la interpretación del citado artículo 1.851 del Código Civil, resultando que una vez se vaya aproximando la fecha de vencimiento de duración pactada en el contrato, el AVALISTA dejará de serlo, siempre y cuando que:
a).- En el contrato no se ponga nada, en cuanto a que debe seguir siendo avalista y/o fiador incluso en las prórrogas.
b).- El avalista y/o fiador, no haya recibido del arrendador-propietario, una notificación fehaciente, comunicándole que el contrato de alquiler va a entrar en prórroga, lo que supone en este último caso que el avalista y/o fiador, lo dejará de ser automáticamente quedando desvinculado de sus obligaciones.
Mi consejo es, que si queréis dejar de ser AVALISTAS y/o FIADORES, NO esperéis a que sea el arrendador-propietario el que os notifique la prórroga del contrato de alquiler, sino que seáis vosotros los que os adelantéis y toméis la iniciativa de comunicarle de forma fehaciente, por Burofax y antes del inicio de cualquier prórroga del contrato, que NO estáis conforme con que se inicie la prórroga y que NO prestáis vuestro consentimiento, y que en el caso de producirse una nueva prórroga será SIN la figura del AVALISTA y/o FIADOR hasta ese momento, esto es, hasta el día en que entre en vigor la prórroga.
4. Consejos para arrendadores o propietarios
Para el caso de que seáis, los ARRENDADORES-PROPIETARIOS, y/o FIADORES del contrato de alquiler, os aconsejo que toméis las siguientes precauciones:
a).- Incluid en el contrato de arrendamiento, una cláusula que obligue al AVALISTA y/o FIADOR a serlo incluso en las prórrogas.
b).– Y si no habéis incluido dicha cláusula, mandad al AVALISTA y/o FIADOR, antes de que el contrato entre en situación de prórroga, un Burofax anunciándole que se va a iniciar la referida prórroga, resultando que si el AVALISTA y/o FIADOR, NO contesta a nuestro requerimiento por escrito se entenderá que presta su conformidad entrando el contrato de alquiler en prórroga y continuando el AVALISTA y/o FIADOR en dicha condición hasta la siguiente prórroga, y para el caso de que el AVALISTA y/o FIADOR, nos conteste y nos diga que NO OTORGA su conformidad ni consentimiento a la prórroga, el contrato de arrendamiento podrá continuar en prórroga pero ya SIN AVALISTA.
María Bosque Ortiz
(Abogada y Cofundadora de la firma Lancho y Bosque Consultoría Legal, SLP)
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