Obtener el certificado de defunción
Es el documento que acredita oficialmente el fallecimiento y permite iniciar los principales trámites sucesorios.
Especialistas en herencias en Fuenlabrada
Herencias en Fuenlabrada
Las herencias en Fuenlabrada son además de una desgracia familiar en muchas ocasiones una fuente de problemas.
Permítanos ayudarles. Sabemos lo que hacemos
¿Se encuentra en alguna de estas situaciones?
Hay varios herederos y no existe acuerdo
No sabe si vender, alquilar o mantener el inmueble
Desconoce los pasos legales a seguir sin optimizar el pago de impuestos
Cree que la vivienda necesita reforma antes de vender
Existen cargas o documentación pendiente
Quiere resolver la aceptación de la herencia sin conflictos ni pérdidas de tiempo
No tengo dinero para pagar los impuestos previos a la adjudicación
- Nunca me enfrenté a esto. Creo me viene grande.
- No me siento con fuerzas para estas cosas ahora.
Especialistas en herencias inmobiliarias en Fuenlabrada
En CMS Inmobiliaria ayudamos a propietarios que reciben viviendas por herencia y necesitan tomar decisiones con seguridad.
Analizamos cada caso de forma personalizada, valorando la situación legal, el estado del inmueble y las mejores opciones para vender, conservar o rentabilizar la propiedad.
Coordinamos el proceso para que avances con tranquilidad y sin bloqueos innecesarios.
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CMS Inmobiliaria · Guía de herencias
Cómo aceptar una herencia en Fuenlabrada: pasos, documentación y trámites
Cuando una herencia incluye una vivienda, garaje, local u otro inmueble en Fuenlabrada, conviene ordenar primero la sucesión y después decidir qué hacer con la propiedad. El municipio reúne un parque residencial muy amplio y de generaciones diferentes entre Centro–Arroyo–La Fuente, Avanzada–La Cueva, Naranjo–La Serna, Cerro–El Molino, Loranca–Nuevo Versalles–Parque Miraflores y Vivero–Hospital–Universidad.
Comprobar testamento y seguros
Transcurridos 15 días hábiles desde el fallecimiento puede solicitarse el Certificado de Actos de Última Voluntad.
Conviene comprobar también los seguros de cobertura de fallecimiento.
Determinar quiénes son los herederos
Si existe testamento, debe obtenerse copia autorizada del último testamento válido.
Si no existe, puede ser necesaria una declaración de herederos abintestato.
Inventariar bienes y deudas
Deben identificarse viviendas, garajes, trasteros, locales, cuentas, inversiones, vehículos y demás bienes.
También hipotecas, préstamos, cargas, embargos y otras obligaciones.
Decidir cómo aceptar
La herencia puede aceptarse pura y simplemente o a beneficio de inventario.
Cuando existen dudas sobre deudas, conviene estudiar previamente las consecuencias de cada alternativa.
Formalizar la adjudicación
Cuando existen inmuebles, lo habitual es formalizar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
En ella se determina qué bienes recibe cada heredero.
Liquidar los impuestos
El Impuesto sobre Sucesiones tiene con carácter general un plazo de seis meses desde el fallecimiento.
Los terrenos urbanos deben revisarse además a efectos del IIVTNU o plusvalía municipal.
Inscribir los inmuebles
Cumplida la tramitación sucesoria y fiscal, puede inscribirse la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.
Antes de vender conviene comprobar también Catastro, cargas y realidad física.
Tipologías inmobiliarias representativas en una herencia en Fuenlabrada
No existe una estadística pública que clasifique las herencias de Fuenlabrada por tipo de inmueble. Su parque residencial sí permite diferenciar zonas, generaciones constructivas y tipologías que necesitan comparables específicos.
Pisos de 60–75 m²
Constituyen la franja de superficie más representativa del parque residencial total. La década de los setenta concentra además la mayor generación constructiva del municipio.
Vivienda consolidada de los años setenta
Predominan pisos de aproximadamente 60–75 m². Planta, ascensor, terraza, reforma, distribución y estado de la comunidad tienen especial importancia.
Bloques residenciales consolidados
También presenta una fuerte concentración de vivienda de 60–75 m² construida durante los años setenta. La actualización del inmueble y del edificio puede marcar diferencias.
Dos generaciones residenciales próximas
El Naranjo concentra mucha vivienda de 75–90 m² de los años setenta, mientras La Serna presenta un importante parque de 60–75 m² construido durante los ochenta.
Pisos familiares de los años ochenta
La vivienda representativa se sitúa alrededor de 75–90 m². Ascensor, altura, terraza, reforma, garaje y eficiencia pueden modificar el valor.
Residencial de los años noventa
Loranca y Parque Miraflores tienen un peso importante de viviendas de 75–90 m² desarrolladas en los años noventa. Promoción y urbanización adquieren más importancia.
Vivienda de generación más reciente
Aquí encontramos pisos, áticos, urbanizaciones cerradas y también vivienda unifamiliar. Garaje, trastero, piscina, jardín, terrazas y eficiencia forman parte del comparable.
No todo Fuenlabrada es vivienda colectiva
En determinados ámbitos existen adosados y viviendas independientes. Jardín, parcela, número de plantas, garaje, sótano y estado requieren una valoración diferente.
Documentación que conviene preparar
Tenerla ordenada desde el principio facilita la aceptación, los impuestos y una posible venta posterior.
- Certificado de defunción.
- Certificado de Actos de Última Voluntad.
- Certificado de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
- Testamento o declaración de herederos.
- DNI o NIE del fallecido y herederos.
- Escrituras o títulos de propiedad.
- Último recibo del IBI y referencias catastrales.
- Notas simples registrales actualizadas.
- Certificados bancarios a fecha del fallecimiento.
- Documentación de acciones, fondos e inversiones.
- Documentación de vehículos y otros bienes.
- Información sobre hipotecas, préstamos, cargas, embargos y deudas.
- Justificantes de gastos fiscalmente relevantes.
Recomendaciones antes de aceptar
En Fuenlabrada resulta especialmente útil revisar tanto la vivienda como la situación del edificio y de la comunidad.
- Compruebe las deudas. La herencia puede contener obligaciones además de activos.
- Diferencie valor fiscal y valor de mercado.
- Valore antes del reparto. Especialmente si existen varios herederos.
- Compare Registro, Catastro y realidad física.
- Revise comunidad y derramas. Fachadas, ascensores, cubiertas o accesibilidad pueden influir en la venta.
- Compruebe garaje y trastero. Pueden ser fincas independientes o elementos vinculados.
- Revise la bonificación municipal antes de liquidar. Fuenlabrada establece requisitos muy específicos.
- Defina la estrategia antes de reformar. No toda reforma integral se recupera al vender.
Trámites oficiales útiles para gestionar una herencia
Accesos directos a organismos oficiales para tramitar Sucesiones, solicitar la prórroga, consultar la plusvalía de Fuenlabrada, pedir la bonificación y revisar Registro y Catastro.
Comunidad de Madrid
Impuesto sobre Sucesiones · Modelo 650
Información oficial, documentación, presentación electrónica y Modelo 650.
Tramitar Sucesiones
Comunidad de Madrid
Prórroga del Impuesto sobre Sucesiones
Permite solicitar otros seis meses. Debe solicitarse dentro de los primeros cinco meses desde el fallecimiento.
Solicitar prórroga
Ministerio de Justicia
Certificado de Últimas Voluntades
Permite comprobar si el fallecido otorgó testamento y ante qué notario.
Solicitar certificado
Ministerio de Justicia
Certificado de Seguros
Permite consultar contratos de seguros de cobertura de fallecimiento.
Consultar seguros
Consejo General del Notariado
Encontrar un notario
Buscador oficial para localizar una notaría por localidad o código postal.
Buscar notario
Ayuntamiento de Fuenlabrada
Plusvalía municipal · Herencias
Información oficial y documentación necesaria para liquidar el IIVTNU por causa de muerte.
Consultar plusvalía
Ayuntamiento de Fuenlabrada
Bonificación mortis causa
Formulario municipal específico para solicitar la bonificación por sucesiones.
Descargar solicitud
Ayuntamiento de Fuenlabrada
Ordenanza IIVTNU 2026
Texto vigente aprobado por el Pleno para consultar requisitos, bonificaciones y plazos.
Consultar ordenanza
Registradores de España
Solicitar una nota simple
Permite comprobar titularidad, hipotecas, usufructos, embargos y otras cargas inscritas.
Consultar Registro
Dirección General del Catastro
Consultar Catastro
Acceso oficial a referencias, superficies, cartografía y datos catastrales.
Consultar Catastro
Importante · Fuenlabrada
La bonificación por heredar la vivienda habitual depende del valor catastral del suelo
La Ordenanza Fiscal nº 5 vigente en 2026 contempla una bonificación del IIVTNU cuando se transmite por causa de muerte la vivienda habitual del fallecido a favor del cónyuge, descendientes o ascendientes, por naturaleza o adopción.
El porcentaje depende exclusivamente del valor catastral del suelo, no del valor total de la vivienda ni de su precio de mercado.
95 %
Hasta 40.000 €
de valor catastral del suelo
75 %
Más de 40.000 €
y hasta 50.000 €
50 %
Más de 50.000 €
y hasta 60.000 €
25 %
Más de 60.000 €
y hasta 75.000 €
15 %
Más de 75.000 €
y hasta 100.000 €
La Ordenanza contiene además una condición especialmente importante: la bonificación no resulta aplicable cuando constan otros bienes inmuebles o derechos sobre inmuebles del fallecido en Catastro o en la herencia, salvo la plaza de garaje o el trastero anejos a la vivienda habitual en los términos previstos por la norma.
La pareja de hecho puede equipararse al cónyuge cuando se acredita la inscripción correspondiente en el Registro de Uniones de Hecho de la Comunidad de Madrid.
Para transmisiones mortis causa, la autoliquidación municipal debe presentarse en seis meses desde el fallecimiento. Antes de vencer ese periodo puede solicitarse una prórroga de hasta otros seis meses.
La bonificación debe solicitarse dentro del mismo plazo de la autoliquidación.
Información de carácter general. La documentación, fiscalidad y forma de aceptación pueden variar según testamento, parentesco, situación patrimonial del fallecido, deudas, usufructos, menores u otras circunstancias. Los aspectos jurídicos, fiscales y notariales concretos deben revisarse con el profesional correspondiente.
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CMS Inmobiliaria · Herencias · Fuenlabrada
Preguntas frecuentes sobre herencias en Fuenlabrada
Fuenlabrada tiene uno de los parques residenciales más amplios del sur de Madrid. Una herencia puede incluir un piso de los años setenta en Centro, Arroyo, Avanzada o El Naranjo, una vivienda de los ochenta en La Serna o El Molino, un inmueble de los noventa en Loranca o una propiedad mucho más reciente en Vivero–Hospital–Universidad. La valoración debe adaptarse a esa realidad.
He heredado una vivienda en Fuenlabrada, ¿qué debería revisar primero?
Antes de decidir si vender, conservar, alquilar o adjudicar el inmueble, conviene comprobar Registro, Catastro, cargas y realidad física.
En un piso resulta importante revisar además la comunidad de propietarios, posibles derramas, estado del edificio y obras previstas.
¿Podemos utilizar un único precio medio para toda Fuenlabrada?
No.
El municipio cuenta con más de 70.000 viviendas y barrios construidos en épocas muy diferentes.
Edad del edificio, superficie, ascensor, estado, garaje, terraza y distrito pueden producir diferencias relevantes.
¿Cómo se valora un piso heredado en Centro–Arroyo–La Fuente?
Es un mercado con fuerte presencia de vivienda construida durante los años setenta.
Predominan además superficies relativamente contenidas.
Planta, ascensor, reforma, terraza, distribución y estado del edificio pueden tener mucho peso.
¿La Avanzada–La Cueva debe compararse con Centro?
Pueden compartir generación constructiva, pero no deben utilizarse automáticamente como el mismo mercado.
Primero analizamos la propia zona, edificio, superficie, altura, ascensor y nivel de actualización.
¿Qué particularidad tiene una herencia en El Naranjo?
El Naranjo presenta una importante concentración de vivienda construida en los años setenta, con una franja representativa de 75–90 m².
En una vivienda heredada la reforma interior y el estado del edificio pueden producir diferencias importantes.
¿La Serna tiene el mismo parque que El Naranjo?
No exactamente.
En La Serna tiene más peso la construcción de los años ochenta y predominan viviendas de aproximadamente 60–75 m².
Además existe algún producto residencial de mayor tamaño y vivienda unifamiliar.
¿Qué debemos revisar en Cerro–El Molino?
Es un parque con importante presencia de vivienda de los años ochenta y superficies de 75–90 m².
Planta, vistas, ascensor, terraza, distribución, reforma y estado comunitario ayudan a diferenciar viviendas.
¿Loranca se valora igual que los barrios de los años setenta?
No.
Loranca pertenece a una generación residencial posterior, con predominio de vivienda de 75–90 m² de los años noventa.
Promoción, urbanización, garaje, exteriores y zonas comunes pueden tener más peso.
¿Nuevo Versalles y Parque Miraflores necesitan comparables propios?
Sí cuando exista muestra suficiente.
En Parque Miraflores existe un importante parque de vivienda de 75–90 m² de los años noventa.
En Nuevo Versalles aparecen además edificios con viviendas de distintas superficies, terrazas y configuraciones.
¿Vivero–Hospital–Universidad tiene un mercado distinto?
Sí.
Es uno de los ámbitos residenciales de generación más reciente de Fuenlabrada.
Encontramos pisos, áticos, urbanizaciones con piscina, garajes, trasteros y también chalets.
No deberían utilizarse directamente comparables de bloques de los años setenta.
¿Qué importancia tienen las derramas en una vivienda heredada?
Pueden ser muy relevantes.
En edificios consolidados pueden existir obras de fachada, cubierta, ascensor, accesibilidad, instalaciones o eficiencia energética.
Antes de fijar precio conviene comprobar actas recientes, derramas aprobadas y calendario de pagos.
¿Conviene reformar un piso heredado de los años setenta u ochenta?
No siempre.
Pintura, iluminación, limpieza, pequeños arreglos y presentación pueden tener una mejor relación entre inversión y resultado.
Una reforma integral debe estudiarse antes de asumir que se recuperará completamente al vender.
Primero estrategia; después inversión.
Somos varios hermanos, ¿conviene valorar antes de repartir?
Sí.
Una valoración independiente permite trabajar sobre una referencia inmobiliaria antes de vender o adjudicar el inmueble a uno de los herederos.
¿Qué ocurre si un heredero quiere quedarse con el piso?
Conviene determinar primero un rango razonable de mercado.
Esa referencia permite estudiar posibles compensaciones a los demás herederos.
El tratamiento jurídico y fiscal de la adjudicación debe revisarse aparte.
¿Puede venderse una vivienda heredada con usufructo?
El usufructo debe identificarse antes de comercializar.
Usufructuario y nudos propietarios tienen derechos diferentes, por lo que debe determinarse quién debe intervenir en una eventual transmisión.
¿El valor de referencia de Catastro es el precio de venta?
No.
El valor de referencia puede tener efectos fiscales en determinados impuestos, pero no sustituye una valoración comercial.
Valor fiscal y valor de mercado son conceptos diferentes.
¿Existe bonificación de plusvalía al heredar la vivienda habitual en Fuenlabrada?
Sí, cuando se cumplen los requisitos establecidos por la Ordenanza Fiscal nº 5.
El porcentaje depende del valor catastral del suelo y actualmente puede ser del 95 %, 75 %, 50 %, 25 % o 15 %.
No se aplica un porcentaje único a todas las viviendas.
¿Qué valor se utiliza para decidir el porcentaje de bonificación?
El valor catastral del suelo.
No es el valor catastral total, el valor de referencia, el precio de mercado ni el precio futuro de la compraventa.
¿La bonificación se aplica aunque el fallecido tuviera otras viviendas?
Este punto es especialmente importante en Fuenlabrada.
La Ordenanza vigente establece que la bonificación no resulta aplicable cuando constan otros bienes inmuebles o derechos sobre inmuebles del fallecido en los supuestos definidos por la propia norma.
Se exceptúan determinados garajes y trasteros anejos a la vivienda habitual.
Por eso debe revisarse el patrimonio inmobiliario completo del causante.
¿Una pareja de hecho puede beneficiarse de la bonificación?
La Ordenanza equipara al cónyuge a quien hubiera convivido con el causante con análoga relación de afectividad cuando se acredita su inscripción en el Registro de Uniones de Hecho de la Comunidad de Madrid.
¿Qué plazo hay para la plusvalía municipal?
En las transmisiones por causa de muerte, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento.
Antes de vencer ese plazo puede solicitarse una prórroga de hasta otros seis meses.
La bonificación debe solicitarse dentro del mismo plazo.
¿Siempre hay que pagar plusvalía en una herencia?
No necesariamente.
La Ordenanza contempla la no sujeción cuando puede acreditarse la inexistencia de incremento de valor del terreno.
Debe presentarse la declaración y la documentación que permita acreditarlo.
¿Cómo ayuda CMS con una propiedad heredada en Fuenlabrada?
CMS se centra en la parte inmobiliaria de la herencia.
Analizamos distrito, microzona, edificio, superficie, planta, ascensor, estado, reforma, documentación, comparables y competencia.
Con esos datos podemos establecer un rango de valor defendible y una estrategia de venta adaptada a la vivienda.
Las cuestiones jurídicas, fiscales y notariales deben coordinarse con los profesionales correspondientes.
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