Suelo
Calidad, composición, topografía, superficie, cultivo y capacidad productiva.
TERRITORIO · EXPERIENCIA · VALOR REAL
Expertos en fincas rústicas en Madrid y Toledo
Valoración, urbanismo, agua, usos, construcciones y profundo conocimiento del mercado. Le ayudamos a descubrir todo el valor que contiene su finca antes de ponerla a la venta.
25 años de experiencia
Madrid y Toledo nuestro territorio
Fincas con historia activos con futuro
EL CAMPO TAMBIÉN ES INVERSIÓN Más que fincas, territorio con posibilidades.
CLAVES PARA ENTENDER SU VALOR
Una finca rústica no vale solo por sus metros
Dos fincas contiguas pueden tener valores completamente diferentes. Su precio depende de una combinación de suelo, recursos, regulación, construcciones, accesibilidad y aprovechamientos. Antes de hablar de precio, hay que entender qué contiene realmente la finca.
Agua
Secano, regadío, pozo, concesiones, derechos y comunidad de regantes.
Urbanismo
Clasificación del suelo, protección, usos admitidos y normativa aplicable.
Construcciones
Viviendas, naves, almacenes, instalaciones y situación administrativa.
Accesos
Caminos, comunicaciones, cercanía a núcleos urbanos e infraestructuras.
Aprovechamientos
Agrícola, ganadero, forestal, cinegético, ecuestre, recreativo o mixto.
Una hectárea nunca es simplemente una hectárea. La pregunta es qué puede hacerse con ella.
TIPOS DE FINCAS RÚSTICAS
Un territorio, múltiples oportunidades
No todas las fincas se compran por el mismo motivo. Cada tipología responde a un comprador, unos criterios de valoración y una estrategia de comercialización diferentes.
Una finca agrícola no se analiza como una finca de recreo. Una explotación ganadera no se presenta como una finca ecuestre. Cada activo necesita su propio argumento de valor.
01
Fincas agrícolas
Secano, regadío, cereal, olivar, viñedo, pistacho, almendro, huerta y otros cultivos.
02
Fincas ganaderas
Pastos, cerramientos, agua, instalaciones, naves y capacidad de explotación.
03
Fincas forestales
Encinares, pinares, monte, masa forestal y aprovechamientos naturales.
04
Fincas cinegéticas
Caza mayor y menor, superficie, hábitat, cerramientos y derechos.
05
Fincas de recreo
Privacidad, paisaje, vivienda, piscina, naturaleza y proximidad a Madrid.
06
Fincas ecuestres
Cuadras, pistas, praderas, agua, caminos e instalaciones hípicas.
07
Con edificaciones
Casas de campo, naves, almacenes, bodegas, corrales y construcciones tradicionales.
08
Fincas mixtas
Propiedades donde conviven agricultura, ganadería, recreo, monte u otros aprovechamientos.
CMS DATA · PRECIOS DE REFERENCIA
¿Cuánto cuestan las fincas rústicas en Madrid y Toledo?
El precio de las fincas rústicas en Madrid y Toledo depende de muchos más factores que la superficie. Analizamos referencias de compraventa, precios actuales de oferta y cánones de arrendamiento para ofrecer una visión más completa del mercado rústico.
€/ha ≠ valor real
El dato medio orienta, pero no sustituye el análisis individual de la finca. Agua, ubicación, uso, edificaciones, productividad, accesos, derechos y servicios pueden modificar sustancialmente su valor.
COMPRAVENTA
Precio de venta por hectárea y metro cuadrado
Diferenciamos el último precio oficial de tierra agraria del precio medio de oferta de las fincas actualmente comercializadas.
Madrid
Comunidad de Madrid ÚLTIMO DATO OFICIAL DISPONIBLE
TIERRA AGRARIA · MAPA 2024
8.704 €/ha
0,87 €/m²
Fuente: Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación.
MERCADO ANUNCIADO
FINCAS RÚSTICAS · 2026
19.944 €/ha
1,99 €/m²
Precio medio de oferta en fuente especializada consultada en 2026.
Toledo
Castilla-La Mancha ÚLTIMO DATO OFICIAL DISPONIBLE
TIERRA AGRARIA · MAPA 2024
6.307 €/ha
0,63 €/m²
Referencia autonómica Castilla-La Mancha. Fuente: MAPA.
MERCADO ANUNCIADO
TOLEDO PROVINCIA · 2026
10.284 €/ha
1,03 €/m²
Precio medio de oferta en fuente especializada consultada en 2026.
ARRENDAMIENTO RÚSTICO · ÚLTIMO DATO OFICIAL
¿Cuánto cuesta alquilar tierra rústica?
El Ministerio de Agricultura calcula el canon anual de arrendamiento rústico por hectárea. Los resultados 2024 son los últimos oficiales disponibles.
COMUNIDAD DE MADRID 86,0 €/ha/año 0,0086 €/m²/año
+0,6% Variación
2023–2024
2023–2024
CASTILLA-LA MANCHA 127,1 €/ha/año 0,0127 €/m²/año
+1,7% Variación
2023–2024
2023–2024
Importante: estos cánones son medias autonómicas de arrendamiento de tierras agrarias. Secano, regadío, viñedo, olivar, pastos, agua, instalaciones y edificaciones pueden generar rentas significativamente diferentes.
IMPORTANTE Datos orientativos, no vinculantes
Los valores de venta y alquiler mostrados son referencias estadísticas y de mercado y no determinan por sí solos el precio de una propiedad concreta.
El valor real de las fincas rústicas en Madrid y Toledo depende de la ubicación exacta, accesos, superficie, características del suelo, agua, suministros, edificaciones, instalaciones, aprovechamientos, servicios y situación urbanística.
Por este motivo, nuestros técnicos realizarán una visita presencial a la finca para comprobar directamente sus características, servicios, instalaciones y estado real.
Solo después de contrastar estos datos con el mercado actual podremos concretar el valor de mercado actual de venta o la renta potencial de la propiedad.
LA DIFERENCIA IMPORTA Tierra agraria no es lo mismo
que finca rústica comercializada.
Las estadísticas oficiales analizan principalmente tierra destinada a explotación agrícola o ganadera. Sin embargo, una finca puede incorporar vivienda, naves, instalaciones, agua, paisaje, derechos, infraestructuras o posibilidades de recreo.
Aplicar automáticamente un precio medio por metro cuadrado puede llevar a infravalorar una buena finca o sobrevalorar un terreno con limitaciones.
01 Agua
Pozo, riego, concesiones y derechos.
02 Edificaciones
Vivienda, naves e instalaciones.
03 Producción
Cultivo, rendimiento y capacidad económica.
04 Ubicación
Accesos, entorno y proximidad urbana.
05 Uso
Agrícola, ganadero, recreativo o mixto.
06 Mercado
Demanda real y comprador objetivo.
CMS DATA · ACTIVIDAD DEL MERCADO
Fincas rústicas en Madrid y Toledo: un mercado en movimiento
El mercado de las fincas rústicas en Madrid y Toledo está mostrando una actividad especialmente interesante. Analizamos el volumen de compraventas registradas, la evolución reciente de la demanda y los precios de oferta disponibles en 2026 para comprender qué está ocurriendo realmente en el mercado rural.
2025 · AÑO DE MÁXIMA ACTIVIDAD La tierra vuelve a ganar compradores.
España cerró 2025 con 167.453 compraventas de fincas rústicas, un 7,1% más que el ejercicio anterior. El comportamiento de Madrid y Castilla-La Mancha fue incluso más dinámico.
Qué ocurrió en 2025
Compraventas registradas · ETDP ESPAÑA 167.453 +7,1%
Compraventas de fincas rústicas registradas durante 2025.
COMUNIDAD DE MADRID 2.862 +18,5%
Una de las mayores tasas de crecimiento del mercado rústico español.
CASTILLA-LA MANCHA 20.884 +10,5%
Cuarta comunidad española por volumen de compraventas rústicas.
TOLEDO · 1T 2025 1.468 +16,0%
Operaciones registradas únicamente durante el primer trimestre de 2025.
TOLEDO · ÚLTIMOS 12 MESES* 6.846 compraventas
Toledo se posiciona entre los mercados rústicos más activos de Castilla-La Mancha
Entre marzo de 2025 y marzo de 2026, Toledo acumuló 6.846 compraventas de fincas rústicas, situándose ligeramente por encima de Ciudad Real y liderando la actividad regional durante ese periodo.
¿Qué está pasando en 2026?
Pulso de mercado · datos provisionales JUNIO 2026 · ESPAÑA 14.613 compraventas · +7,1% interanual
El mercado rústico mantiene actividad durante 2026. En junio las compraventas crecieron un 7,1% respecto al mismo mes de 2025 y el acumulado del año avanzaba un 2,7%. Esto confirma que el interés comprador no terminó con el fuerte ejercicio de 2025.
FOTOGRAFÍA DE MERCADO · 2026 Precio medio de oferta actual
MADRID 19.944 €/ha ≈ 1,99 €/m²
TOLEDO 10.284 €/ha ≈ 1,03 €/m²
Datos antes que titulares
A septiembre de 2026 todavía no existe una estadística oficial cerrada del precio de la tierra correspondiente al ejercicio 2026. Por eso CMS Inmobiliaria no presenta una supuesta “subida anual 2026” como si fuera un dato oficial. Diferenciamos entre compraventas registradas, último precio agrario oficial disponible y precios actuales de oferta.
Fuentes: Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del Instituto Nacional de Estadística (INE); datos especializados de mercado de Cocampo; referencias de oferta consultadas en 2026. *El dato de 6.846 operaciones de Toledo corresponde al periodo comprendido entre marzo de 2025 y marzo de 2026, no al año natural 2025.
CMS · METODOLOGÍA DE VALORACIÓN
LAS 7 CAPAS que determinan el valor de las fincas rústicas en Madrid y Toledo
Mucho antes de fijar un precio hay que comprender todo lo que contiene una finca. En CMS Inmobiliaria analizamos cada propiedad desde siete perspectivas diferentes para identificar sus fortalezas, limitaciones, oportunidades y el perfil de comprador capaz de reconocer su verdadero valor.
ANÁLISIS INTEGRAL · CMS DATA EDIFICACIONES
Lo construido también forma parte del valor.
RENTABILIDAD
Una finca también se mide por lo que puede producir.
COMPRADOR OBJETIVO
El mejor precio depende también de quién sabe reconocer su valor.
No valoramos una finca por partes. Interpretamos cómo todas sus capas trabajan juntas.
Ubicación y accesos
Analizamos la localización exacta, comunicaciones, caminos, proximidad a núcleos urbanos, privacidad, entorno, servicios disponibles y facilidad de acceso a la propiedad.
Agua y recursos
Estudiamos pozos, regadío, concesiones, derechos de agua, comunidades de regantes, suministros y otros recursos naturales vinculados a la finca.
Suelo y topografía
Valoramos superficie, calidad y características del suelo, pendiente, orografía, orientación, forma de la parcela, cultivos existentes y capacidad productiva del terreno.
Usos y urbanismo
Revisamos clasificación urbanística, protecciones, normativa aplicable, usos permitidos, limitaciones sectoriales y las posibilidades reales de utilización de la finca.
Edificaciones e instalaciones
Comprobamos viviendas, casas de labor, naves, almacenes, cuadras, cerramientos, instalaciones auxiliares, suministros y situación documental de las construcciones.
Rentabilidad y aprovechamientos
Analizamos producción agrícola, ganadera, forestal, cinegética, ecuestre o recreativa, arrendamientos existentes y capacidad económica presente o potencial.
Demanda y comprador objetivo
Estudiamos demanda real, propiedades competidoras, perfil del comprador, tendencias de mercado y qué público puede reconocer mejor los atributos de la propiedad.
EL VALOR ESTÁ EN VER EL TODO Una finca es la suma de todas sus capas.
La valoración profesional de fincas rústicas en Madrid y Toledo no consiste en multiplicar hectáreas por un precio medio. Consiste en comprender cómo interactúan territorio, agua, suelo, normativa, construcciones, aprovechamientos y mercado para definir una estrategia de venta coherente con el potencial real de la propiedad.
MARCO LEGAL Y URBANÍSTICO
Dos territorios,
un profundo conocimiento
Conocemos en detalle la normativa que afecta a las fincas rústicas en Madrid y Toledo para analizar cada propiedad con mayor seguridad antes de definir su valor y su estrategia de venta.
Comunidad de Madrid
Ley 9/2001 del Suelo
Regula el régimen urbanístico del suelo en la Comunidad de Madrid. En las fincas rurales resulta especialmente relevante el análisis del suelo no urbanizable de protección , los usos admisibles, las limitaciones sectoriales y, cuando corresponda, la calificación urbanística.
- Protección
- Usos
- Edificaciones
- Calificación
Castilla-La Mancha · Toledo
Decreto Legislativo 1/2023
Aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha. Para una finca en Toledo debemos estudiar el régimen concreto del suelo rústico , sus usos y las autorizaciones que puedan corresponder.
- Suelo rústico
- Usos
- Condiciones
- Autorizaciones
Dos fincas próximas pueden tener posibilidades completamente diferentes. Por eso, al valorar una finca rústica no basta con consultar el Registro o el Catastro. Es necesario contrastar planeamiento, protección del suelo, normativa sectorial, usos, edificaciones y situación física real.
MÁS ALLÁ DE LA NORMATIVA
QUIERO QUE CMS ANALICE MI FINCA → Si quiere conocer qué implica realmente la situación legal y urbanística de su finca, analizamos el activo antes de llevarlo al mercado.
ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
El campo también genera rentabilidad
Una finca puede generar valor no solo mediante su venta, sino también a través de su explotación o arrendamiento. Analizamos la renta potencial de las fincas rústicas en Madrid y Toledo atendiendo a su uso, recursos, productividad, instalaciones y mercado.
Una buena finca puede ser patrimonio, explotación y rentabilidad al mismo tiempo.
86,0
€/ha/año 0,0086 €/m²/año 2023 → 2024 +0,6%
Canon general de arrendamiento rústico. Último dato oficial disponible · MAPA 2024.
127,1
€/ha/año 0,0127 €/m²/año 2023 → 2024 +1,7%
Canon general autonómico de arrendamiento rústico. Último dato oficial disponible · MAPA 2024.
Una media autonómica no determina la renta de una finca concreta. Secano, regadío, olivar, viñedo, pastos, agua, construcciones, accesos, instalaciones y aprovechamientos pueden modificar sustancialmente su rentabilidad. CMS Inmobiliaria analiza cada propiedad antes de estimar su renta potencial.
CMS DATA · RENTABILIDAD
VALORACIÓN PROFESIONAL DE FINCAS RÚSTICAS
No publique su finca antes de saber exactamente lo que está vendiendo.
Una valoración incorrecta puede hacer perder tiempo, oportunidades y capacidad de negociación. En CMS Inmobiliaria analizamos su propiedad antes de posicionarla en el mercado. Estudiamos suelo, agua, urbanismo, edificaciones, aprovechamientos, rentabilidad y demanda para determinar qué contiene realmente su finca y qué argumentos sostienen su valor.
QUIERO CONOCER EL VALOR DE MI FINCA → ANÁLISIS
PERSONALIZADO
PERSONALIZADO
INFORME
PROFESIONAL
PROFESIONAL
ACOMPAÑAMIENTO
EN TODO EL PROCESO
EN TODO EL PROCESO
El valor de una finca
se entiende. Se demuestra. CMS INMOBILIARIA
se entiende. Se demuestra. CMS INMOBILIARIA
POR QUÉ CONFIAR EN CMS INMOBILIARIA
Compromiso, conocimiento y resultados
La venta de una finca rústica exige conocimiento técnico, experiencia inmobiliaria y capacidad para encontrar al comprador adecuado. Acompañamos al propietario desde el estudio inicial hasta el cierre de la operación.
de experiencia inmobiliaria y conocimiento del territorio.
Fincas agrícolas, ganaderas, recreativas y patrimoniales.
Estudiamos la finca antes de ponerla en mercado.
Inversores, explotadores, patrimonialistas y compradores privados.
Posicionamiento específico para cada tipo de finca.
Desde la valoración inicial hasta la firma de la operación.
Vender una finca no es publicar terreno. Es comprender el activo, encontrar su comprador y construir los argumentos que permiten defender su valor.
PREGUNTAS FRECUENTES
Preguntas frecuentes sobre fincas rústicas en Madrid y Toledo
El valor, los usos y las posibilidades de una finca dependen de muchos más factores que su superficie. Estas son algunas de las cuestiones que analizamos con mayor frecuencia antes de iniciar su comercialización.
¿Cuánto vale una hectárea de terreno rústico en Madrid?
No existe un precio único por hectárea. En Madrid el valor puede variar de forma muy importante según la ubicación, accesos, calidad del suelo, disponibilidad de agua, protección urbanística, edificaciones, aprovechamientos y demanda existente. Por ello, el precio medio de mercado debe utilizarse únicamente como dato de referencia y nunca como sustituto de una valoración individual.
¿Cuánto vale una hectárea de terreno rústico en Toledo?
El precio de una finca rústica en Toledo depende de su comarca, tipo de explotación, productividad, agua disponible, accesibilidad, construcciones y posibilidades de uso. Dos parcelas con una superficie similar pueden tener valores muy diferentes. Para establecer un precio razonable es necesario combinar datos de mercado con el análisis real de la finca.
¿Qué factores aumentan el valor de una finca rústica?
Entre los factores que más pueden influir se encuentran la ubicación, los buenos accesos, la disponibilidad legal de agua, la calidad y topografía del suelo, las construcciones existentes, los aprovechamientos, la rentabilidad, la situación urbanística y el tipo de comprador al que puede interesar. En CMS Inmobiliaria analizamos estas variables como capas de valor que trabajan conjuntamente.
¿Se puede construir una vivienda en terreno rústico?
No existe una respuesta general válida para todas las fincas. Depende de la clasificación y protección del suelo, del planeamiento municipal, de la normativa autonómica y de las autorizaciones sectoriales que puedan ser necesarias. Por eso, antes de valorar una finca por una supuesta posibilidad edificatoria, conviene realizar un análisis urbanístico específico.
¿Se puede vender una finca rústica arrendada?
Sí, una finca rústica puede venderse estando arrendada, pero es necesario estudiar previamente el contrato existente, su duración, la renta, el tipo de explotación y los derechos que puedan corresponder a las partes. Un arrendamiento bien estructurado puede incluso resultar atractivo para determinados perfiles de inversión.
¿Cómo saber cuánto vale realmente una finca rústica?
Una valoración profesional debe ir mucho más allá de multiplicar metros cuadrados por un precio medio. Es necesario estudiar Registro y Catastro, situación física, suelo, agua, urbanismo, edificaciones, aprovechamientos, rentabilidad, oferta competidora y demanda real. El objetivo es descubrir qué contiene la finca y qué argumentos permiten defender su valor.
CADA FINCA ES DIFERENTE
QUIERO CONOCER EL VALOR DE MI FINCA → Si quiere saber qué factores están determinando el valor real de su finca, estudiamos su caso de forma personalizada.
SU FINCA TIENE MÁS VALOR DEL QUE IMAGINA
Antes de poner su finca en el mercado, póngala en manos de quien sabe cómo convertir su potencial en una promesa real.
Cada finca es única. Y antes de decidir cómo venderla, conviene comprender qué la hace diferente. En CMS Inmobiliaria estudiamos las fincas rústicas en Madrid y Toledo para identificar su valor, definir el comprador adecuado y construir una estrategia de comercialización capaz de defender todo su potencial.
QUIERO PONER MI FINCA EN BUENAS MANOS → CONOCIMIENTO
DEL TERRITORIO
DEL TERRITORIO
TRATO
PERSONALIZADO
PERSONALIZADO
RESULTADOS
REALES
REALES
El valor empieza por comprender la finca. CMS INMOBILIARIA
EXPERIENCIAS REALES
Lo importante no es lo que decimos nosotros. Es lo que cuentan nuestros clientes.
Detrás de cada operación hay una decisión importante, una familia, un patrimonio y muchas veces meses o años de planificación. La confianza se demuestra acompañando bien el proceso, también cuando aparecen dificultades.
★★★★★
La confianza también se puede medir. Opiniones públicas y experiencias reales
de clientes de CMS Inmobiliaria.
PROFESIONALIDAD · CERCANÍA · RESULTADOS
“
★★★★★
NAVE INDUSTRIAL · VENTA
“Quedamos muy satisfechos y los recomendamos sin duda.”
Una operación que se complicó por las circunstancias del confinamiento y por la financiación del comprador. El equipo acompañó la operación desde la valoración inicial hasta conseguir cerrar la compraventa.
Cristian
Cliente de CMS Inmobiliaria
“
★★★★★
VIVIENDA · VENTA
“Mi valoración es de total confianza y profesionalidad.”
Antonio conoció a Cristina en 2007. Años después volvió a confiar en CMS para vender una vivienda que tenía alquilada. Destaca especialmente el asesoramiento, el acompañamiento durante el proceso y la atención incluso después de la firma.
Antonio Sánchez
Cliente de CMS Inmobiliaria
“
★★★★★
CONFIANZA · LARGO PLAZO
“Da mucha tranquilidad trabajar con un equipo así.”
Una relación de más de diez años con CMS. Alejandra destaca el acompañamiento, la confianza transmitida desde el primer momento, la evolución de la empresa y la profesionalidad del equipo.
Alejandra
Cliente de CMS Inmobiliaria
Cada propiedad es distinta. La responsabilidad con quien confía en nosotros, no.
QUIERO HABLAR CON CMS → CASO REAL · CARRANQUE
Un chalet vendido en 14 días. Y en la primera visita.
Hay resultados que se explican con cifras. Y hay experiencias que se entienden mucho mejor cuando son los propios clientes quienes las cuentan.
RESULTADO DE LA OPERACIÓN
14 DÍAS HASTA LA VENTA
1ª VISITA
Chalet residencial Carranque · Toledo
“
María y Cristhian, felices después de la venta.
María y Cristhian confiaron en CMS Inmobiliaria para comercializar su chalet en Carranque. La propiedad encontró comprador en tan solo 14 días y durante la primera visita. Esta es su experiencia contada con sus propias palabras.
ESCUCHE A MARÍA Y CRISTHIAN
María y Cristhian Propietarios · Chalet vendido en Carranque
Una buena estrategia no consiste simplemente en publicar. Consiste en preparar el mercado para conseguir el mejor resultado posible.
QUIERO HABLAR CON CMS →
