Aprende a interpretar una ficha urbanística en 8 pasos

Los parámetros y características de un suelo urbano

Muchos son los conceptos y los términos que tienes que aprender y conocer si estás pensando en construir una casa, un edificio comercial para explotar tu negocio, una residencia de ancianos, un hospital o una nave industrial para tu actividad empresarial. Si estás pensando en comprar una parcela para construir una vivienda unifamiliar o una nave industrial, en este post te enseñaré qué es una ficha técnica urbanística y que parámetros contiene la misma; ocupación, edificabilidad, retranqueos exigibles, altura al alero y la cumbrera máxima, así como todo lo que necesitas conocer antes de comprar.

Cualquier tipología constructiva así como sus requerimientos viene delimitados y recogidos en las Normas Subsidiarias del Planeamiento Municipal que está al amparo de la Ordenación del Suelo de cada Comunidad y Estatal.

No voy a extenderme hoy en explicar cómo pasa un terreno sembrado de trigo a ser urbano finalista aunque el tema da mucho juego, quizás en otro blog más específico si lo haga, pero hoy el objetivo es otro: enseñarte a poder entender qué puedo construir sobre un suelo urbano, e insisto, que sea urbano finalista, porque sobre cualquier otro estaríamos incurriendo en un delito urbanístico, salvo terreno rústico que no permite más del 10% para uso de aperos y usos agrícolas.

Ficha urbanística: consideraciones que necesitas antes de construir tu casa nueva:

Localización de la parcela

En primer lugar debemos de tener localizada la parcela en cuestión dentro del municipio, es decir, su delimitación geográfica y a que ámbito de actuación pertenece, si es al SAU 11, al Sector B, o al Sector 5 por ejemplo.

Plano aprobado

En segundo lugar tener un plano aprobado por el Ayto de las mediciones es decir, superficie en mts2, frente y fondo así sabremos que parcela en total vamos a comprar. Es muy importante que los mts2 declarados urbanísticamente hablando sean los mismos que los que aparecen en el título de la compraventa, es decir, la escritura y que también se cotejen con los catastrales, para no tener problemas después con los linderos, ni tampoco con la tasación se fuera necesario.

Ordenanza vigente

La ordenanza vigente será la que nos indique si es Grado 2, grado 3 o la que indicara el municipio. Ahí sabremos qué podemos construir y de qué modo. Las condiciones de volumen son las definitorias para el conocimiento de cuantos mts2 puedo construir y de qué forma. Tendremos que dominar conceptos como la ocupación en planta, la edificabilidad total sobre rasante, la altura al alero o cornisa o la altura máxima a cumbrera.

Ocupación de la planta

La ocupación en planta como bien dice la palabra es la cantidad de mts2 máxima que puedo ocupar sobre la superficie de la parcela. Es decir, para una parcela de 300mts2 con una ocupación del 50% podría construir en planta baja 150mts2. Los porches computarían al 50% es decir, si quiero hacer un porche de 30mts2 me computarían la mitad, es decir, tan solo 15mts2.

Edificabilidad La edificabilidad sería medida su coeficiente del 0 al 1

siendo  los mts2 totales que puedo construir incluido el vuelo es decir, sería la altura máxima del edificio en mts2 de construcción total. Ejemplo; para una parcela de 231 mts2 con una edificabilidad del 0.77 podría construir máximo 177,88 mts2. Normalmente los metros bajo rasante no suelen computar en mts2 edificables siempre y cuando el techo del mismo no levante más de 120-140 cmts lineales de altura de la cota cero del suelo según cada Ayuntamiento.

Retranqueos

Otros parámetros de la ficha técnica urbanística a contar en cuenta son los Retranqueos que son de dos tipos. El frontal, que es la distancia que tengo que mantener para comenzar a construir desde la alineación de calle al interior de mi parcela. ( la alineación de calle es la línea imaginaria que separa lo público de lo privado y viene a ser la valla de cerramiento exterior ). Para viviendas adosadas no existe retranqueo lateral ya que la construcción debe de ser pegada al vecino de ambos lados. En el caso de la tipología individual deberíamos mantener retranqueos laterales en ambos casos para poder sacar ventanas al exterior o bien un cortafuegos en el caso de las parcelas industriales.

Tipologías constructivas

Las tipologías permitidas para viviendas residenciales de carácter unifamiliar son tres. Adosada, pareada y aislada. En el caso de la adosada, tendríamos que pegarnos con ambos vecinos, en el caso del pareado tan sólo por un lado y en la vivienda aislada por ninguno.

Condiciones de parcelación: segregación y agrupación de finca

Las condiciones de parcelación es importante observarlas, porque ahí sabrás la parcela mínima permitida en ese sector. Leerás algo así como; condiciones de parcelación: 500mts2. Si la tipología permitida fuera para chalet independiente, no podrías segregar la parcela en dos más pequeñas ya que el mínimo es de 500mts2. Pero si fuera la tipología de adosada con parcelación mínima de 250mts2, podrías comprar la parcela, segregarla en dos parcelas iguales de 250mts2 y construir dos casas con vida propia cada una, es decir, vivir tus hijos a tu lado por ejemplo y tú en la colindante, o si estás pensando en comprar algún inmueble para invertir y darles patrimonio a tus hijos, sería una gran oportunidad e inversión.

La partición de una finca mayor en otras más pequeñas ten en cuenta que además de condicionarse por la superficie mínima también viene condicionado por el frente mínimo de parcela. Debes de tener esto muy en cuenta.

Debéis tener en cuenta que algunas veces podemos encontrarnos usos permitidos mixtos, es decir, que podamos construir una casa de uso residencial con uso comercial o como despacho profesional al mismo tiempo. Es decir, que si es abogado por ejemplo, podría realizar su actividad profesional en la misma vivienda donde reside. O si fuera esteticista, peluquera, su salón de belleza podría ser instalado en una parte de su vivienda previa autorización y con las licencias municipales pertinentes.

Para las calificaciones distintas a las que no son residencial, como el equipamiento, dotacional, comercial o industrial los parámetros y los conceptos son los mismos que he comentado en este blog.

Espero que haya sido de total interés para vosotros.

Con CMS Inmobiliaria dispones de un Api Titulado , Agente de la Propiedad Inmobiliario Colegiado 1.505 de MADRID, técnico en Urbanismo que está a su disposición de ayudarte o de venderte o comprar tu terreno, parcela o cualquier finca de otra índole, salvo la Especialmente Protegida, contenido que merecerá atención especial en otro blog.

Cristina Moriones Ceo & Founder CMS Inmobiliaria.