Es común tener dudas sobre hacer reserva con la intención de comprar después una casa, o firmar arras en un contrato privado. Si vas a vender una propiedad o a comprarla, es necesario tener claro estos conceptos, puesto que cada término corresponde a una necesidad diferente. Los problemas aparecen justo en los procesos de compraventa, el nerviosismo impide la completa concentración, influyendo en la decisión sobre cual tramite hay que hacer o qué pasos se deben seguir. Por tal motivo, hemos recopilado esta información con el fin de explicarte las principales diferencias y características de estos trámites.

¿Qué es la reserva?

La reserva es básicamente una entrega económica con la que un comprador manifiesta su deseo por adquirir una propiedad. Esto significa que si el comprador finalmente decide no comprar la propiedad puede solicitar el dinero de la reserva y detener el proceso de venta, sólo en el caso que exista alguna cláusula suspensiva. Habitualmente, la entrega de la reserva se condiciona, salvo en personas con préstamo ya preautorizado o con fondos propios, a la concesión del préstamo hipotecario para adquirir el inmueble. Al comprador le asaltan las dudas y miedos, en especial si no hace bien los deberes previamente con el banco. Aun cuando se ha realizado un análisis financiero previo, no tiene la certeza de que pueda comprar la casa de la que se ha enamorado. Por esta causa, las reservas, muchas veces se condicionan a esta cláusula. De no autorizarse el préstamo, el vendedor deberá devolver la cantidad entregada como reserva al comprador. En este caso, se llama cláusula suspensiva, puesto que suspende el pacto entre ambas partes. De haber cualquier otra causa distinta a la autorización del préstamo, no se devolverá la cantidad entregada como reserva, en concepto de daños y perjuicios. De hecho, el inmueble pasará a libre disposición de un tercero para proceder a su venta de nuevo.

Cuando el inmueble pasa a libre disposición de un tercero

En estos casos, no hay penalización de ningún tipo para el vendedor, lo que no asegura una compraventa. Si durante el plazo de la reserva aparece otra propuesta mejor, el vendedor podría devolver la reserva y vender a quien le convenga. En otras palabras, es una cláusula suspensiva en donde tanto el comprador como el vendedor tienen el derecho a la devolución de la reserva. Pero, sólo para el caso de no concesión del préstamo hipotecario. En otras circunstancias, si alguna de las partes se “echa para atrás”, no hay derecho a devolución, por lo contrario, debe pagar una indemnización. Como ves, las reservas tienen un carácter bidireccional, por lo que ambas partes del proceso podrían arrepentirse. Sea cual sea el caso, el vendedor debe hacer devolución del dinero de la reserva, salvo en la condición anterior de la no concesión de préstamo.

¿A qué se refieren las arras en un contrato privado?

Las arras en un contrato privado son acuerdos que se llevan a cabo por ambas partes de una compraventa. En este acuerdo, tanto el que vende como el que compra se comprometen a realizar la compraventa de determinada propiedad. Asimismo, el comprador debe hacer entrega del dinero que se descontará del valor total. En este sentido, mediante las arras:

• Quien compra puede reservarse el derecho sobre la adquisición de una propiedad, con una suma de dinero a cuenta del valor total.
• Quien vende está comprometido a hacer entrega del inmueble, tal como pautaron en las especificaciones del contrato.

Gracias a las arras de un contrato, las partes involucradas tienen la obligación del proceso de compraventa. En resumidas cuentas, quien vende está obligado a entregar la propiedad y el que compra debe pagar el valor estipulado en el acuerdo.

¿A qué se refiere un contrato de promesa con arras?

La promesa de venta con arras es aquel trámite en donde el comprador se reserva el derecho de compra a futuro de la propiedad a través del pago de una determinada cifra por la transmisión de ésta. Mientras tanto, quien vende se compromete a hacer entrega del inmueble de acuerdo a las condiciones y tiempo determinado por ambas partes. En resumidas cuentas, las partes involucradas acuerdan las condiciones del proceso, sin tener la oportunidad de retractarse, y de hacerlo, previa indemnización por daños y perjuicios. Como vemos, en estos contratos se adquiere la responsabilidad de adquirir un inmueble, implicando a quien vende y a quién compra. Pero, ¿Qué pasa si alguno de los dos se echa para atrás? En caso de incumplir el contrato y los acuerdos estipulados, tendrán que pagar por daños y perjuicios causados. Por esta razón, se deben especificar las condiciones en cuanto a la indemnización, así como el plazo para llevar a cabo la firma del título propietario.

Arras en un contrato privado ¿Cómo diferenciarlo de la reserva?

Si bien es cierto, la reserva quizá no sea la mejor alternativa para lograr un convenio entre las partes involucradas en una compraventa. Justo en ese instante, contamos con las arras. Pero, ¿A qué se refiere este trámite? En el contrato de arras, se requiere tanto de la firma de quien vende como la de quien compra, así ambos tienen la obligación de concretar el proceso satisfactoriamente. Una vez firmado el contrato, quien compra debe entregar cierta cantidad de dinero que más tarde se descontará del costo del inmueble. No obstante, en estos contratos:

• Una de las principales diferencias es que el contrato de arras está amparado bajo el Código Civil, específicamente por el artículo 1.454, mientras que la reserva no. Esto significa que proporciona mayor seguridad jurídica, pues las reservas no tienen regulación alguna.
• La segunda diferencia sustancial es que las arras con toda esta legalidad, permiten ser rescindido con el pago correspondiente a la indemnización. Por su parte, las entregas a cuenta como arras podrán devolverse sólo si hay una especificación en las cláusulas del contrato que así lo especifique. En caso de no haber un acuerdo de las partes, tendrá que intervenir un juez.

 

¿Quién se queda las arras, la inmobiliaria o el vendedor?

¿Puede la inmobiliaria quedarse con las arras?

Por lo general, si el comprador incumple, este perderá el importe de las arras y el vendedor se quedará con dicha cantidad, mientras que, si el vendedor es el que inclumple, este debera de abonar al comprador el doble del importe entregado inicialmente.

Conoce cuales son los tipos de arras

Básicamente, contamos con tres tipos, en donde cada una tiene sus propias cualidades e implicaciones en caso de incumplir lo pactado:

1. Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias, permiten garantizar que la adquisición del inmueble se efectuará satisfactoriamente, entendiéndose esta como un anticipo y consumación de la venta en el acto. Cuando una de las partes involucradas quiera retractarse, la contraparte podrá exigir el obligado cumplimiento del contrato. Y es que el firmar unas arras confirmatorias, como bien dice la palabra, confirma la compraventa para ambas partes, pudiendo obligar al cumplimiento de ella sin ninguna otra excusa.

2. Arras penitenciales

Las arras penitenciales, también llamadas “arras de desistimiento”, puesto que estas facilitan a alguna de las partes involucradas desistir de forma libre el cumplimiento de un contrato. Esto sin tener que probar los daños. Este es el tipo de arras más utilizado en la compraventa de una propiedad está regulado en el Código Civil en concreto en el artículo 1.454.  Pero te anticipo no es la más conveniente para ti como comprador para garantizar la compra. Para este caso, el comprador, ante el incumplimiento, perdería toda la cantidad entregada como arras. Pero, el vendedor se ve en la obligación de devolver las arras entregadas más otro monto equivalente a la misma cantidad entregada por los daños y perjuicios. En resumen, el comprador debe recibir el doble de lo que entregó.

3. Arras penales

El funcionamiento es similar a las arras confirmatorias con la diferencia que son independientes del cobro de las arras. Ambas partes pueden solicitar la formalización del contrato, y en este debe especificar expresamente que se trata de arras penales. Las arras penales se deben equipar en la sección de obligaciones tal como una cláusula penal. Siendo de aplicación los artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil. Las arras penales, además de exigir el obligado cumplimiento del contrato, permite la reclamación económica por daños y perjuicios tanto de una parte como de la otra por no llevar a término el contrato. Es decir, contempla desagravios que puedan perjudicar a las partes, por la decisión de retractarse la parte contraria.

¿Qué contrato conviene más, el de reservas o el de arras?

Como hemos visto las diferencias de estos contratos, el de arras ofrece mayor resguardo jurídico en cuanto a los contratos de reservas y además, es más sencillo rescindir por arrepentimiento. Pero, ¿Se puede afirmar que las arras convienen más? Pues, esto dependerá de los siguientes factores:

1. La situación en la que se encuentre el proceso de compra y venta.
2. La necesidad de compra o venta de la parte interesada
3. El precio pactado.
4. De las circunstancias particulares del vendedor y del comprador.

En otras palabras, si la persona que compra tiene la seguridad de que adquirirá esa propiedad, es preferible que firme unas arras confirmatorias, acto donde confirma que se cumplirá con lo pactado. Este contrato le dará garantía a quien vende, y este no tendrá que seguir mostrando su inmueble a otros clientes. El mercado inmobiliario requiere algunas garantías jurídicas, por lo que resulta recomendable en una compraventa tener un contrato de arras para estar más tranquilos. En definitiva, aconsejamos que busques la ayuda y asesoría de un profesional para así poder blindar el proceso de compraventa, independientemente seas  vendedor o comprador. Con la firma de las arras en un contrato privado no tendrás del todo garantizada la operación. Recuerda que un mal asesoramiento podría afectar la compraventa en solo unos minutos.

FAQs

¿Qué es un contrato de reserva?

Un contrato de reserva permite al comprador reservar la propiedad a cambio de un depósito sobre el precio de compra, mientras que el vendedor se compromete a entregar la propiedad. Básicamente, esto significa que ambas partes se comprometen a comprar y vender la propiedad sin posibilidad de cancelación. Este tipo de contrato suele hacerse con los promotores inmobiliarios cuando se compran casas ya construidas o en construcción.

¿Es lo mismo que un pago inicial para la compra de una casa?

Técnicamente, el pago inicial, a veces llamado anticipo, es la cantidad que se paga al firmar el contrato de reserva. No son idénticos, pero van juntos. El contrato de reserva debe contener las condiciones acordadas entre el comprador y el vendedor. Debe recordar que las condiciones del contrato son vinculantes para ambas partes y constituyen la base del posterior contrato de compraventa.

Partes que la componen

Datos de identificación. Contrato de reserva Nombre y datos personales tanto para el comprador como para el vendedor. Descripción de la propiedad. Número catastral, dirección completa y superficie de la casa y de las posibles dependencias, como el garaje o el cobertizo. Acuerdo de reserva de la fianza. No hay una cantidad fija, ya que depende del acuerdo entre las partes, pero suele oscilar entre el 1% y el 5% del precio de la vivienda. Método de pago. En él se establece cómo se pagará el resto del precio de compra y cómo se repartirán los gastos entre el comprador y el vendedor. Cláusula de anulación. Pueden incluirse como opción y establecer las condiciones en las que se puede cancelar el contrato, aunque no es habitual en este tipo de contratos.

Derechos y obligaciones del contrato de reserva

Comprador Derecho a comprar la propiedad en el momento y al precio acordado con el vendedor. Está obligado a comprar la propiedad y no pueden volver aunque encuentren una propiedad mejor. Tienen que respetar los plazos establecidos en el contrato para la entrega del dinero. Vendedor Derecho a vender la propiedad al precio y en el plazo acordados. Está obligado a vender la propiedad en los términos acordados en el contrato.