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¿Cómo deshacerse de un piso con hipoteca? 3 formas viables y prácticas

Publicado por Banner 2 en mayo 19, 2023
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Libera tu vivienda de cargas: Cancela tu hipoteca con éxito

¡Quiero darte la enhorabuena si eres de los que han pagado la última cuota de tu hipoteca! Un gran logro, desde luego. Sin embargo, el proceso aún no ha terminado para liberar tu vivienda de cargas. Para que tu vivienda quede oficialmente libre de cargas, es necesario completar la cancelación registral de la hipoteca. Es por ello que te mostraremos cómo deshacerse de un piso con hipoteca de tres maneras viables y prácticas.

Índice

¿Qué implica la cancelación de una hipoteca?

La cancelación de una hipoteca puede referirse a tres operaciones:

  1. Pagar la última cuota para saldar completamente la deuda del préstamo hipotecario.
  2. Realizar una amortización anticipada total, cancelando la hipoteca antes de tiempo al pagar toda la deuda de golpe.
  3. Dejar la vivienda libre de cargas mediante el levantamiento o cancelación registral, que implica registrar en el Registro de la Propiedad el pago completo del préstamo hipotecario y eliminar la carga sobre la vivienda.

¿Cuándo es obligatoria la cancelación registral de una hipoteca?

La cancelación registral de una hipoteca es necesaria debido a que, al contratar una hipoteca, esta se inscribe como carga sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad. Si no se pagan las cuotas, el banco puede ejecutar esa carga y embargar la casa para saldar la deuda.

Después de haber pagado el capital e intereses del préstamo, la deuda está liquidada, pero la hipoteca aún aparece en el Registro. Existen ciertas situaciones en las que es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro:

1. Cancelación al vender una propiedad con hipoteca

Si deseas vender una casa o un piso que compraste con una hipoteca, el comprador exigirá que esté libre de cargas. Para lograrlo, deberás tramitar la cancelación registral de dicha hipoteca.

2. Cancelación al contratar una nueva hipoteca para mejorar la existente

Si decides refinanciar tu préstamo hipotecario con mejores condiciones, será necesario cancelar la hipoteca liquidada para inscribir la nueva en el Registro de la Propiedad.

3. Cancelación al rehipotecar tu vivienda

Imagina que pagaste completamente tu hipoteca hace unos años y ahora deseas rehipotecar tu vivienda para obtener dinero adicional. En ese caso, deberás tramitar la cancelación registral de la hipoteca anterior para inscribir la nueva.

¿Es posible vender una casa hipotecada?

Es posible vender una casa hipotecada, pero debes tener en cuenta algunos factores. El valor de venta debe ser superior al saldo pendiente de la hipoteca si deseas evitar problemas al vender una casa con hipoteca. Existen algunas opciones para lograrlo:

  • Cancelación del préstamo.
  • Subrogación.
  • Hipoteca Puente.

Si la deuda pendiente supera el valor de mercado de la propiedad, la situación puede complicarse. Por ley, no se puede vender una casa hipotecada y seguir pagando la hipoteca.

En estos casos, la entidad bancaria suele cancelar el préstamo pendiente y reemplazarlo con uno nuevo del mismo valor pero con intereses más elevados.

Cancelación del préstamo hipotecario

Una de las formas más sencillas de vender una casa con hipoteca es cancelar el préstamo al momento de la compraventa. Parte del dinero obtenido por la venta se destinará al pago de la hipoteca pendiente y el resto será para ti.

Es importante tener en cuenta que, además de la cancelación de la hipoteca, es posible que debas hacer frente a otros gastos. La mayoría de hipotecas contienen cláusulas que penalizan la amortización o cancelación anticipada del préstamo. Antes de cancelar el contrato, verifica si hay comisiones de cancelación y cuál sería su monto.

En casos en los que la amortización resulte costosa, aunque sea posible vender una casa hipotecada cancelando el préstamo, puede que no sea la opción más recomendable.

Negociación con el banco del comprador para ahorrar dinero en la cancelación

Si deseas cancelar la hipoteca con el dinero de la venta, es posible que el banco del comprador te obligue a realizar la cancelación registral a través de su gestoría. Sin embargo, existe la posibilidad de negociar con el banco para que te permitan hacerlo por tu cuenta o a través de una gestoría que cobre menos.

Para convencer al banco, es importante:

  • Explicar detalladamente la situación al comprador e intentar llegar a un acuerdo con el banco del comprador para que te den entre 60 y 90 días para realizar la cancelación registral por tu cuenta.
  • El banco del comprador puede solicitar que se deposite una provisión de fondos como garantía de que se realizará la cancelación. Una vez que completes la cancelación por tu cuenta, solo deberás enviarles la escritura de cancelación y la nota simple para que te devuelvan íntegramente la provisión de fondos.
  • El banco querrá asegurarse de que la carga será levantada, por lo que deberás firmar un acuerdo con el banco que establezca las condiciones pactadas. De esta manera, el banco tendrá la certeza de que, si no se cancela la hipoteca en el plazo acordado, podrá realizar la cancelación a través de su gestoría con el dinero de la provisión de fondos depositada. Si eres organizado o contratas la ayuda de un profesional, las probabilidades de no cumplir con el plazo acordado son muy bajas.
  • ¿Cuánto se puede ahorrar al no utilizar la gestoría del banco del comprador? Por ejemplo, realizar el trámite con una gestoría que colabora con HelpMyCash.com puede suponer un ahorro medio de 300 euros. Dependiendo del monto original de la hipoteca y del banco, en algunos casos puede llegar hasta los 600 euros. Este costo reducido se debe a que no solo cobran menos por asumir los gastos del proceso (notaría y Registro), sino que también sus honorarios son más bajos (100 euros). Además, contar con la ayuda de un profesional brinda ventajas adicionales.

También puedes realizar el trámite por tu cuenta, pero deberás encargarte de todo el proceso (con el riesgo de no cumplir con el plazo acordado con el banco del comprador) y asumir los costos de notaría y Registro. Considerando que una gestoría independiente cobra solo 100 euros en honorarios, vale la pena optar por esta vía, ya que todo el proceso se realiza en línea y no tendrás que preocuparte por nada.

Subrogación

Si deseas evitar los gastos de cancelación, una opción es no cancelar el préstamo y recurrir a la subrogación. En este caso, el comprador adquiere el préstamo hipotecario pendiente como método de pago, lo que implica un cambio en las condiciones de la hipoteca. Sin embargo, esto solo es posible si el banco lo acepta. La entidad evaluará la solvencia del comprador de la misma manera que evaluó la tuya antes de otorgarte la hipoteca. Por lo tanto, la subrogación de una casa hipotecada solo es posible si el comprador tiene un buen perfil financiero.

Uno de los inconvenientes de esta operación son los gastos asociados:

  • Gastos de tramitación, que incluyen los costos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.
  • Comisión por subrogación, ya que al cambiar de banco, es posible que se aplique una comisión.

Hipoteca Puente

Si necesitas comprar una casa nueva antes de vender la actual, puedes optar por una hipoteca puente. Esta opción te permite combinar la hipoteca antigua con la nueva en un único préstamo, lo que te permite disfrutar de la nueva vivienda mientras encuentras un comprador para la anterior.

Es importante tener en cuenta que la hipoteca puente tiene una fecha de vencimiento, generalmente entre 6 meses y 5 años. Debes asegurarte de encontrar un comprador antes de que finalice el plazo. Si durante este tiempo logras vender la propiedad, se liquidará la hipoteca existente y se establecerá una nueva para continuar pagando la vivienda actual.

Cómo cancelar la hipoteca por tu cuenta

1. Solicitar el certificado de deuda cero al banco

Este documento demuestra que has pagado por completo la hipoteca y debe ser proporcionado por tu banco. Algunas entidades lo entregan de inmediato, pero en la mayoría de los casos puede llevar de una a dos semanas (a veces incluso un mes) obtenerlo.

2. Encargar la escritura de cancelación a una notaría de tu elección

Deberás entregar el certificado de deuda cero al notario. Una vez que el notario redacte la escritura de cancelación, podrás firmarla. Asegúrate de solicitar varios presupuestos de distintas notarías, ya que los honorarios pueden variar.

3. Presentar la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura de cancelación, deberás presentarla en el Registro de la Propiedad donde se inscribió originalmente la hipoteca. Es importante llevar una copia original y, en algunos casos, también deberás presentar copias adicionales.

4. Pagar los aranceles y recibir el justificante de la cancelación registral

Al presentar la escritura de cancelación, deberás pagar los aranceles correspondientes. Estos gastos varían según el valor de la hipoteca cancelada y el Registro de la Propiedad. Una vez realizado el pago, recibirás el justificante de cancelación registral.

5. Comunicar la cancelación al banco

Es recomendable informar al banco sobre la cancelación de la hipoteca para evitar cualquier cargo o error en los siguientes pagos. Puedes enviarles una copia del justificante de cancelación y solicitarles que actualicen sus registros.

¿Cuándo te conviene tramitar la cancelación por tu cuenta?

Si tienes tiempo y paciencia, y no quieres incurrir en los honorarios de una gestoría, puedes tramitar la cancelación por tu cuenta. Por ejemplo, si has finalizado el pago de tu hipoteca y no planeas vender tu vivienda en el corto plazo, puedes gestionar la cancelación por ti mismo para liberar tu casa de cargas.

En cambio, si no dispones de tiempo o prefieres evitar los trámites, contratar los servicios de una gestoría independiente puede ser una buena opción. Sus honorarios suelen ser más bajos que los de una gestoría bancaria y te ahorrarán tiempo y complicaciones.

Cómo cancelar la hipoteca con una gestoría independiente

La segunda opción es contratar los servicios de una gestoría independiente, es decir, una agencia que no esté afiliada a ningún banco, ya sea el tuyo o el del comprador en caso de que estés vendiendo tu vivienda.

La gestoría se encargará de todos los trámites, ahorrándote tiempo y desplazamientos. Solo deberás proporcionarles el certificado de deuda cero, que es un documento gratuito que demuestra que has saldado por completo tu hipoteca. Con este certificado, la agencia que contrates se encargará de realizar todas las gestiones necesarias para liberar tu vivienda de cargas.

Aunque tendrás que pagar por este servicio, por lo general, resulta más económico que contratar los servicios de una gestoría bancaria. Por ejemplo, en colaboración con HelpMyCash.com, ofrecemos los servicios de una agencia que cobra alrededor de 150 euros más IVA en honorarios, a diferencia de los aproximadamente 300 o 500 euros que suelen cobrar las gestorías bancarias. Además, el proceso suele completarse en aproximadamente un mes y medio, la mitad del tiempo que suelen requerir las gestorías de los bancos.

¿Cuándo te conviene contratar una gestoría independiente?

Si deseas un servicio más transparente y a un costo más bajo, las gestorías independientes suelen ser una buena opción. Sus honorarios suelen ser más económicos que los de las gestorías bancarias y ofrecen un servicio más personalizado y transparente.

Si no dispones de tiempo o no deseas lidiar con los trámites por tu cuenta, contratar una gestoría independiente te ahorrará papeleo y dolores de cabeza, ya que se encargarán de toda la burocracia en tu nombre.

Cómo cancelar la hipoteca con la gestoría de un banco

La tercera opción es permitir que tu banco, o el banco del comprador en caso de que estés vendiendo tu vivienda, se encargue de todo el proceso a través de su gestoría. En este caso, deberás entregarles el certificado de deuda cero para que completen el trámite.

Esta opción es la más cómoda, ya que no tendrás que buscar una gestoría por tu cuenta. Sin embargo, también es la más costosa. Como mencioné anteriormente, las agencias que trabajan con los bancos suelen cobrar más por sus servicios, y algunos clientes han llegado a pagar hasta 1.700 euros por todo el proceso.

¿Cuándo te conviene contratar una gestoría bancaria?

Si el contrato de arras está próximo a vencer. Si estás vendiendo tu casa y la fecha límite para firmar la operación se acerca, es posible que el banco del comprador te exija realizar la cancelación, algo a lo que podrías negarte. Sin embargo, llegar a un acuerdo con el banco lleva tiempo, y podrías perder la venta si el contrato de arras tiene un plazo de vigencia corto. En estos casos, nuestra recomendación es que no arriesgues la venta de tu casa y accedas a realizar la cancelación con el banco, aunque esto signifique pagar más dinero.

Si planeas refinanciar tu hipoteca y la oferta tiene un plazo de vencimiento cercano. Si tienes una oferta para refinanciar tu hipoteca y el plazo está a punto de vencer o si el banco se niega a mantener las condiciones del nuevo préstamo si no realizas la cancelación con su gestoría, te recomendamos que aceptes realizarla con el banco. No pongas en riesgo tu futura hipoteca.

Si no tienes prisa y deseas ahorrar dinero, tramitar la cancelación por tu cuenta o con una gestoría independiente será más económico.

¿Estoy obligado a cancelar la hipoteca con la gestoría del banco?

No estás obligado a aceptar la gestoría de un banco para cancelar tu préstamo hipotecario. Aunque el banco te indique lo contrario, tienes derecho a elegir cómo cancelar tu hipoteca. Además, debes tener en cuenta que las gestorías bancarias suelen cobrar más que las independientes, por lo que contratar sus servicios no resulta rentable.

A continuación, te brindo los pasos que debes seguir para no cancelar tu hipoteca con la gestoría del banco:

1. Comunica al comprador que tramitarás la cancelación por tu cuenta

Habla con el comprador y explícale que realizarás la cancelación por tu cuenta. Es importante que el comprador informe a su banco sobre esta decisión y que esté de acuerdo en que realices el trámite por tu cuenta. El banco del comprador te solicitará una provisión de fondos que servirá como garantía en caso de que no completes el proceso de cancelación.

2. Acuerda un plazo para realizar la cancelación

Acuerda con el comprador un plazo para completar la cancelación, que debe ser dentro de los tres meses posteriores a la venta de tu vivienda. Este acuerdo debe quedar por escrito, ya sea en un contrato, un correo electrónico o en la carta de pago de la provisión de fondos.

3. Firma la compraventa ante notario y solicita el certificado de deuda cero

Una vez llegado el momento de la compraventa, firma el contrato ante notario y solicita al banco que te entregue el certificado de deuda cero. Este certificado acredita que has cancelado por completo tu hipoteca y te permitirá iniciar el proceso de cancelación.

4. Completa el levantamiento registral

Una vez que se haya completado el levantamiento registral, ponte en contacto con la gestoría del banco del comprador para solicitar la devolución de la provisión de fondos que le pagaste. Asegúrate de guardar los datos de la gestoría, como el nombre, el número de teléfono y una copia de la escritura de compraventa, para poder comunicarte con ellos.

Si estás refinanciando tu hipoteca, el banco al que te dirijas será el que te haya otorgado el nuevo préstamo.

¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?

Ahora bien, ¿cuál es el costo de cancelar una hipoteca? Los gastos de cancelación pueden variar dependiendo de si realizas el trámite por tu cuenta o con la ayuda de una gestoría:

Por tu cuenta: en este caso, deberás pagar los honorarios del registrador y del notario. En promedio, estos gastos suelen rondar los 600 euros en total.

Con una gestoría: además de los honorarios de la gestoría (ya sea independiente o del banco), también deberás pagar los honorarios del registrador, del notario y del gestor. En promedio, estos gastos suelen rondar los 1.000 euros en total. No obstante, si contratas los servicios de una gestoría independiente, el costo será menor, ya que cobrarán menos que las gestorías bancarias, y la factura final será más baja.

En nuestra página sobre los gastos de cancelación, encontrarás más detalles sobre los diferentes conceptos por los que deberás pagar para liberar tu vivienda de cargas.

¿Qué ocurre si decido no cancelar mi préstamo hipotecario?

Como se mencionó anteriormente, cancelar registralmente tu hipoteca no es obligatorio una vez que hayas finalizado el pago de las cuotas. En estos casos, puedes esperar hasta que la hipoteca se cancele automáticamente por caducidad o prescripción.

Cuando hayan transcurrido 20 años desde la finalización del plazo de la hipoteca (el cual se indica en la escritura), la carga hipotecaria prescribirá. En ese momento, podrás presentar una solicitud ante el Registro de la Propiedad para que eliminen la carga sobre tu vivienda. Si bien deberás pagar los honorarios del registrador, te ahorrarás los del notario y del gestor, y podrás completar la operación en mucho menos tiempo.

Sin embargo, durante esos 20 años, tu inmueble seguirá teniendo una carga hipotecaria registrada. Como es probable que desees vender o rehipotecar tu vivienda antes de que transcurra ese plazo, es recomendable cancelar la hipoteca registralmente una vez que hayas finalizado el pago de las cuotas.

Preguntas frecuentes

¿Cómo cancelar una hipoteca en el momento de la venta?

Si deseas cancelar tu hipoteca al vender tu vivienda, es importante que el vendedor comunique al comprador su intención de tramitar la cancelación por su cuenta. Luego, se debe acordar un plazo para completar la cancelación y firmar el contrato de compraventa ante notario. Después de la firma, se solicita el certificado de deuda cero al banco y se inicia el proceso de cancelación registral. Una vez completado este proceso, se devuelve la provisión de fondos al comprador.

¿Qué es el certificado de deuda cero?

El certificado de deuda cero es un documento que emite el banco una vez que has finalizado el pago de todas las cuotas de tu hipoteca. Este certificado demuestra que ya no tienes ninguna deuda pendiente y que puedes proceder a cancelar tu hipoteca. Es un documento esencial para realizar la cancelación.

¿Cuánto tiempo se tarda en cancelar una hipoteca?

El tiempo necesario para cancelar una hipoteca puede variar dependiendo del método que elijas y de la eficiencia de los diferentes actores involucrados, como los notarios, los bancos y los registros de la propiedad. En general, el proceso puede llevar desde unas pocas semanas hasta varios meses. Si realizas la cancelación por tu cuenta o con una gestoría independiente, es probable que el proceso sea más rápido que si utilizas la gestoría de un banco.

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