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Construir para alquilar: Build To Rent Real Estate

Publicado por Cristina Moriones en mayo 24, 2022
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Construir para alquilar” es la traducción de la expresión ‘Build to rent’, no es otra cosa que la construcción de viviendas nuevas destinadas al alquiler y no a la venta. Está diseñado como una herramienta para invertir en casas nuevas, así como un sistema para aumentar el acceso a la vivienda para aquellos que tienen dificultades para comprar o que prefieren alquilar una propiedad de calidad superior de lo que pueden comprar.

El modelo del Build To Rent ha entrado de forma agresiva en nuestro país, atrayendo el interés de inversores y promotores, con destacadas alianzas y operaciones acometidas. Esta figura en expansión representa un desafío desde el punto de vista jurídico tanto para al promotor inmobiliario, el inversor y otras partes implicadas, desde el punto de vista de los riesgos regulatorios y responsabilidades que se asumen.

Nacimiento de la tendencia The Creation Build To Rent (BTR)

Teniendo su nacimiento en Reino Unido donde ha crecido enormemente en los últimos años y ha desarrollado un extenso bosque de viviendas en alquiler, llegó a España en 2017 para dar solución a la fuerte demanda de alquiler.

El sector de BTR sigue trabajando en la mejor manera de ofrecer los más altos estándares de servicio a los residentes, mientras se asegura de que cada pie cuadrado del activo se paga y se entrega a los inversores. El Build To Rent está todavía en su infancia.

¿Cómo es la operativa «Operation Build To Rent»?

Debido a la subida de precios y la situación económica del país muchos españoles, sobre todo jóvenes, están optando por el alquiler de viviendas ya que no pueden afrontar el coste que conlleva contratar una hipoteca, es ahí donde entra en acción el Build To Rent.

Este modelo de construcción se distingue porque el promotor construye las viviendas como un proyecto llave en mano que se entrega en su totalidad al inversor que financia la operación. El inversionista es quien se encarga de explotar los bienes a ser prestados.

Los cambios que se están experimentado en la población en aspectos de carácter económico y social, potenciados por la situación de incertidumbre bajo la pandemia del COVID-19, han acelerado esta figura constructiva En España y pese a estar arraigada la compra de vivienda para vivir, grandes promotores y fondos de inversión están aumentando sus posiciones en compras de suelos orientados a este producto.

Ventajas de construir para alquilar: dúplex, apartamentos, casas…

La ventaja que posee este tipo de construcción es el aumento de la oferta de pisos en alquiler en un momento en el que la demanda supera a la oferta.

Al ser obras llave en mano se construyen de acuerdo con los estándares del mercado de alquiler. Es decir, son viviendas pensadas para alquiler, por lo que incluye todo el confort que necesita el inquilino. Por esta razón suelen ser pisos más pequeños, pero con zonas comunes más completas ya que muchas de ellas incluyen lavandería, gimnasio, trasteros, servicios de mantenimiento o seguridad.

Gestión (Rental Management Build to Rent)

La gestión del alquiler en el build to rent es que está profesionalizada. Esto significa que la explotación queda en manos de empresas y no de particulares, como ocurre en el mercado español. El objetivo de estas empresas es proporcionar las máximas facilidades y servicios a los inquilinos para que estén cómodos y no quieran salir de la casa. El alquiler se plantea pensando en arrendamientos a largo plazo, con el fin de evitar la rotación constante de las viviendas y de los ocupantes.

Además, los servicios extra que prestan estos edificios build to rent hacen que sean aptas para todo tipo de inquilinos, desde familias con niños a profesionales que trabajan en casa. También se soluciona uno de las desventajas del alquiler tradicional que es la falta de mantenimiento de las casas. En estos proyectos de build to rent, el inquilino puede vivir en una vivienda de nueva construcción, con servicios adicionales, durante el tiempo que desee y a precios competitivos.

Naturaleza Jurídica

Se recapitula en dos formas, por una parte, en la intención del inversionista en adquirir un edificio construido para percibir en el mercado del alquiler una rentabilidad fija sobre el capital invertido; y por otro, la promesa del promotor de transmitir dicho edificio una vez se ha ejecutado la obra; todo ello en el marco de un acuerdo pactado entre las partes.

Justamente, por la manera en la que se establece la relación entre promotor inversor en el marco de un proyecto BTR, nos encontraremos ante un modelo atípico e híbrido, que podrá ser regulada bajo una u otra modalidad, existiendo una delgada línea diferencial entre unas y otras figuras.

En ese marco, en función de la ilimitada práctica negocial, BTR puede presentar diferentes modalidades al aglutinar diversos tipos contractuales tales como; el contrato de compraventa de cosa futura; el contrato de préstamo, o el contrato de ejecución de obra. En función de cuando se adquiere la finca o en la medida que la intención del inversor sea la de limitarse a financiar es clave trazar con claridad la línea que separa al promotor y al inversor.

Si bien la figura de los contratos atípicos es plenamente admitida por el Derecho español en base al principio de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil, hay que considerar que, en la medida en que los términos y condiciones que pacten las partes resulten insuficientes, se deberá recurrir a las normas reguladoras de los contratos típicos más afines a esta figura. En este sentido, hay que acudir a figuras como el contrato de compraventa (artículos 1.445 y siguientes del CC) y el contrato de préstamo (artículos 1.740 y siguientes del CC), para verificar las reglas de aplicación, que en todo caso serán complementadas con la voluntad de las partes mediante la formalización del contrato.

La práctica habitual consiste en que lo que inicialmente se transmita no sea un inmueble ya construido si no una parcela en la que desarrollar el proyecto a cambio de que el inversor vaya realizando una serie de pagos para la realización de las obras. En otras ocasiones, se transmite un inmueble construido, pero con el pago del previo generalmente avalado por el inversor. La diferencia reside principalmente en dos aspectos principales: el riesgo y la responsabilidad que está dispuesto a asumir cada una de las partes de la relación.

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