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¿Qué es un contrato de arras?
En primer lugar y para aquellos que desconozcan que es exactamente un contrato de arras, empezaré explicando que se trata de un contrato privado firmado por el comprador y el vendedor de un inmueble, como paso previo a formalizar posteriormente la operación de compraventa ante notario.
El contrato de arras es una garantía legal, tanto para el comprador como para el vendedor, los cuales en el momento de su firma, adquieren un compromiso de obligado cumplimiento, en el sentido que el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un inmueble a cambio de una cantidad determinada de dinero destinada a cuenta del precio total y el vendedor se compromete a entregar dicho bien al comprador, en las condiciones acordadas por las partes en el referido documento.
Cierto es que, en la práctica las partes intervinientes de forma equivocada no dan mucha importancia al contrato de arras, cuando en realidad se trata de un documento de especial transcendencia, si tenemos en cuenta que va a ser una transcripción de lo que posteriormente será el contenido de la escritura pública de compraventa, en el que van a quedar fijadas y establecidas tanto las condiciones por las cuales el comprador y el vendedor adquieren el compromiso de comprar y/o vender un inmueble, como las futuras consecuencias y penalizaciones para el supuesto de que la operación de compraventa no se lleve a efecto por causa atribuible a una de las partes.
Datos que contiene el contrato de arras.
A continuación, voy a contarles que es lo que no puede faltar en un contrato de arras a la hora de redactarlo y cómo proteger los derechos del comprador y vendedor, si bien les recomiendo que cuenten siempre con el asesoramiento de un experto inmobiliario en la materia, un Agente de la Propiedad Colegiado que defenderá sus intereses y le garantizará su compraventa o si no interviene el profesional inmobiliario, déjese asesorar por un buen abogado. No deje su mayor patrimonio en manos de quien no es profesional. A caso, ¿ De dejaría intervenir quirúrgicamente por alguien que no fuera cirujano ?
Los datos mínimos y generales que deben recogerse en un contrato de arras son los siguientes:
- • Datos personales de la parte compradora y vendedora, identificados mediante sus respectivos documentos de identidad.
- • Descripción del inmueble.
- • Precio final por el que se va a adquirir el inmueble y forma de pago.
- • Cantidad de dinero que se va a pagar en concepto de señal, debiendo precisar de forma clara y concisa, que dicha cantidad se entrega a cuenta de la compraventa de la propiedad y que será a descontar del precio final del inmueble en el momento de la firma de la escritura.
- • Tiempo máximo para formalizar la operación de compraventa.
- • Compromiso de firmar las partes el contrato mediante escritura pública.
- • Posibles cargas de la propiedad.
- • Reparto de los gastos de la compraventa.
- • Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
- • Firma de comprador y vendedor.
Tipos de contratos de arras.
El contrato de arras, al igual que ocurre con otros documentos, cuenta con distintas modalidades o clases que permite ser utilizado para diferentes fines, pues atendiendo al tipo de arras que elijamos, las consecuencias jurídicas serán distintas, y para el caso de que en el contrato no se recoja claramente la clase de arras por la que se entrega dicha suma, se considerarán como arras confirmatorias.
Las clases y/o tipos de arras con las que nos podemos encontrar, son tres: confirmatorias, penales y penitenciales.
1. Arras confirmatorias:
Este tipo de arras no son de las más habituales, y mediante su uso el comprador y el vendedor confirman su compromiso de cumplir con lo pactado en el contrato de compraventa.
Las arras confirmatorias, suponen un anticipo del precio total, constituyendo esa primera entrega el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás y en caso de incumplimiento, las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, pudiendo la parte perjudicada entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Para el supuesto de optar el perjudicado por exigir el cumplimiento, podrá además solicitar con posterioridad la resolución si el cumplimiento resulta imposible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Arras penales:
Establecen una garantía del cumplimiento del contrato y su incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial), y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato, todo ello, sin perjuicio de la posibilidad de reclamar el estricto cumplimiento de las demás obligaciones contractuales pactadas, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.152,1.153 y 1.154 del Código Civil.
3. Arras penitenciales:
Este tipo de arras, también denominadas de << desistimiento>>, son las más conocidas por todos y las que más comúnmente se utilizan en la práctica, permiten a las partes intervinientes desvincularse unilateralmente del contrato, suponiendo la pérdida de las arras para el comprador o la restitución dobladas para el vendedor.
Este tipo de arras, sólo será aplicable cuando expresamente se recoja sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.
En definitiva, un contrato de arras, es un contrato privado firmado por el comprador y el vendedor de una propiedad, por el que se reserva el derecho de compra entregando a cambio una cantidad fijada por las partes en concepto de << señal>>, garantizando la penalización de la parte que no cumpla el acuerdo.
Con el contrato de arras, lo que hacemos es evitar futuros problemas, quedando protegido y salvaguardado el objeto final, que es asegurar la posterior operación de la compraventa, evitando la desconfianza que en este tipo de procesos puede suscitarse entre las partes.
María Bosque Ortiz
(Abogada y Cofundadora de la firma Lancho y Bosque Consultoría Legal, SLP)
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