¿Quieres saber que es una nota simple registral (con referencia catastral) y cómo obtenerla, así como aprender a interpretarla? En este post vas a ver muchos elementos nuevos para ti

Ante el caos de por dónde empezar y cómo interpretar este lenguaje tan nuevo para, te ayudaré para que sepas interpretar lo que tienes entre las manos o a lo que próximamente te enfrentarás. Es una palabra rara y nueva para ti pero con estas indicaciones espero te quede mucho más claro.

Nota simple registral, ¿cómo interpretarla si quieres convertirte en un inversor inmobiliario?

Una de las cosas más difíciles a las que te vas a enfrentar es a interpretar las cargas que tiene un inmueble que sale a subasta.

Quiero advertirte que nó sólo existen las cargas que ves, sino también las que no ves. Por eso debes rodearte de un profesional inmobiliario para comprar a través de subastas inmobiliarias del BOE.

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Por supuesto, ante cualquier duda que tengas o te vaya surgiendo respecto a la información que contiene una nota simple registral, no dudes en ponerte en contacto conmigo, yo te enseñaré lo que es sencillo para mí porque es parte de mi día a día en mi profesión como profesional inmobiliario colegiado.

Es un tema tedioso y complejo y me he permitido unas notas de humor metafórico para hacerlo algo más ameno.

¿Qué es una nota simple registral?

A la nota simple registral de una finca se le conoce como el documento que emite el Registro de la Propiedad del municipio al que pertenezca la finca, estamento oficial que depende de la Dirección General de los Registros y del Notariado ( DGRN ), órgano que valida y facilita la información actual a la fecha de emisión y petición de la Nota.

En ella encontrarás la situación legal, jurídica y económica de aquella finca por la que muestras interés.

Se entiende como finca a cualquier tipo de inmueble que sea sujeto de inscripción registral y no a un trozo de terreno de carácter rústico.

¿Para qué sirve pedir una nota simple registral con referencia catastral?

La nota simple es un documento fundamental para cualquier persona que esté interesada en conocer la situación de una vivienda, ya sea para comprarla, venderla o simplemente para tener información actualizada. 

Se trata de un certificado emitido por el Registro de la Propiedad que contiene datos relevantes sobre una finca, como la titularidad, la ubicación, la superficie y las cargas que afectan a la misma.

En el caso de una compraventa, el trámite es especialmente importante para el comprador, ya que le permite verificar que el vendedor es el propietario legítimo de la vivienda y comprobar que no existen cargas que puedan afectar a su adquisición.

Entre las cargas más comunes que pueden aparecer en este documento se encuentran las hipotecas, las servidumbres, las limitaciones al dominio o las afecciones fiscales.

Por otro lado, también resulta interesante para el propietario de la vivienda, ya que le permite conocer el estado de las cargas que afectan a su inmueble y asegurarse de que no hay ninguna deuda pendiente que desconociera.

En cualquier caso, es importante tener en cuenta que la nota simple no es un documento exhaustivo, por lo que conviene realizar una investigación más profunda para conocer la situación real de la finca.

¿Cómo conseguir la nota simple de una vivienda?

Si deseas vender tu propiedad, hay tres formas de obtener la nota simple:

Solicitarla en línea

La forma más sencilla de obtenerla es solicitarla en línea a través del sitio web del Colegio de Registradores. En un breve video se explica cómo hacer la solicitud sin problemas.

A través de una agencia inmobiliaria

Si estás vendiendo tu propiedad a través de una agencia inmobiliaria tradicional, ellos se encargarán de obtener la nota simple del Registro de la Propiedad. Todo lo que tienes que hacer es proporcionar algunos detalles de tu propiedad, como la dirección exacta.

A través de otros intermediarios

Existen numerosas páginas web y gestorías que ofrecen el servicio de tramitar la nota simple. Normalmente, lo que hacen es solicitarla al Registro de la Propiedad, pero cobran un costo adicional por su gestión, lo que puede aumentar el valor a 20 o 30 euros.

¿Cuánto cuesta la nota simple del Registro de la Propiedad?

Según el Colegio de Registradores, si se solicita en Registradores.org, el precio de la nota simple es de 9,02 euros y se puede pagar con tarjeta bancaria o Paypal.

Si la solicitud es realizada por una inmobiliaria, el costo estará incluido en la comisión, excepto si se ha contratado una agencia en línea, en cuyo caso es recomendable confirmar si la gestión del documento está incluida en el paquete de servicios.

Si se solicita a través de un intermediario, el gestor cobrará entre 20 y 30 euros por la solicitud de la nota simple.

¿Qué información contiene una Nota Simple Informativa?

• Identificación del registrador y del solicitante
• Identificación de la Finca
• Descripción de la finca
• Titularidad de la finca
• Cargas vigentes

¿Quién puede pedir una nota simple?

Cualquier persona, pues el Registro de la Propiedad es de dominio público. Si bien, solo será expedida a quienes lo requieran tanto online como de manera presencial.

¿Dónde se puede pedir?

Tal y como te he indicado antes, puedes obtenerla en el Registro de la Propiedad la web del colegio de registradores.

¿Cuál es el papel de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN)

Es el órgano directivo del Ministerio de Justicia, encuadrado dentro de la Subsecretaría, cuyas principales funciones son relativas a la gestión de asuntos relacionados al derecho notarial y registral.

Tiene su sede en la Calle de la Bolsa de Madrid y su actual director general es Pedro José Garrido Chamorro.

¿Qué información hay en esta nota simple?

• Titularidad: el propietario del inmueble y la participación de la finca en posibles zonas comunes.
• Cargas: incluye información sobre posibles cargas, si está hipotecada o si tiene algún tipo de embargo.
• Descripción: señala las características de la finca, localización, superficie útil y construida; parcela, división horizontal o el número de referencia catastral, así como si dispone de algún tipo de régimen especial, como la protección pública.

¿Es obligatorio la inscripción registral?

Se trata de un acto voluntario la inscripción de la titularidad de una finca y no obligatorio.

Es por ello que nos lleva a al siguiente punto: cuando se hipoteca el bien o se entrega como garantía de préstamo o crédito, el banco que formaliza el préstamo sobre la finca como garantía, obliga al titular de la finca a inscribir la carga en el Registro para dar información pública ante posibles incumplimientos, siendo un derecho adquirido en ese momento del cobro de la cantidad prestada como primer rango, es decir, siendo el primero en cobrar en caso de ejecución.

Es por ello que resulta sorprenderte que se indique sólo el titular pero ni siquiera tenga el DNI del mismo, ya que provienen de inscripciones muy antiguas y en otros casos de la centralización o agrupaciones de Registros en otros generados por el crecimiento de las poblaciones o por reestructuraciones internas de los propios Registros de la Propiedad.

Inmatriculación de finca

Existen fincas que no tienen ni la primera inscripción registrada (llamada finca inmatriculada), careciendo de número registral lo cual dificulta o te hará que tengas cierta cautela en la compra de la misma, ya que careceríamos en ese caso del histórico de quien han sido los propietarios anteriores, generando tiempos de cautela como indica el artículo 105 de la Ley Hipotecaria donde avisa de que para consolidar la titularidad deben de pasar dos años por si apareciera antes de esa fecha una persona con un título mejor, es decir, con un derecho adquirido anterior al que pretende hacer la transmisión en la actualidad.

Cómo interpretar una nota simple registral: los 16 secretos que esconde

En términos generales la información que ofrece una Nota Simple Registral son las siguientes:

1. El titular o titulares de la finca

• A fecha de la petición de la misma así como el porcentaje de participación de cada uno (titular en proindiviso) y los DNIS de los titulares.
• En las ventas de proindiviso será obligatorio el que todas las partes estén de acuerdo, ya que si una sola parte no lo estuviera, no podría llevarse a término la compraventa teniéndose que llevarse a cabo por vía contenciosa y no de mutuo acuerdo.
• En este punto podrás comprobar cómo adquirieron el título, que puede ser por compraventa, por adjudicación de herencia, por subasta, donación y datos importantes si existen usufructuarios sobre la finca.
• ¿Qué es el usufructo? es decir, quien tiene derechos sobre la misma hasta su fallecimiento para lo que tendrá que dar consentimiento para la venta y de hacerlo deberá monetizar cierto derecho y cobrar más dinero que el resto. Una situación aventajada respecto al resto de herederos.

2. Notaría, lugar, fecha y protocolo

Dispondrás también de la información del Notario que otorgó la escritura de compraventa, así como el lugar, la fecha exacta y el número de protocolo de la escritura. Te vendrá muy bien para localizar la escritura y solicitar una copia simple compulsada en el caso que la pierdas.

3. Situación actual de la finca así como los linderos

Los límites geográficos de la misma, mts2 de parcela, mts2 construidos si los hubiera en el caso de haber una construcción legalizada sobre la misma y las cuotas de participación en edificios para plurifamiliar así como los anejos inseparables de la finca a la que pertenece (como garajes y trasteros por lo general). Digo anejo inseparable como una sola finca indivisible, es decir, no se puede vender de forma independiente la vivienda, ni el trastero ni el garaje sino que conforman todos los anejos una sola finca registral.

Quiero hacer una mención especial a este apartado. Vigila de forma minuciosa, que los mts2 de la vivienda o inmueble, nave, etc… coincida con los inscritos en el Registro o en su defecto los que aparezcan en el Título de Propiedad, ya que serán los determinantes para el tasador del banco o para dar fe y derecho sobre tu propiedad ante terceros. Si la demasía o la carencia de mts2 no llega o no supera al 10% del total no debe preocuparte demasiado, pero de ser más del 10% deberás ajustar el precio con el vendedor tanto al alza como a la baja y ojo con los linderos! Evita problemas a futuro.

4. Información de las cargas económicas

Si se pidió un préstamo hipotecario en su momento, aparecerá el importe principal del préstamo, no el préstamo vivo actual para lo que deberás solicitar al banco el certificado de deuda pendiente a fecha de la firma de la compraventa. Recuerda que el vendedor deberá levantar todas las cargas y en especial las económicas que recaigan sobre el inmueble a fecha de la transmisión. Los gastos por Ley van por cuenta del vendedor.

5. Anotaciones preventivas de embargo

Suelen ser entidades como la Seguridad Social, Agencia Estatal de Tributos, Las Comunidades de Vecinos por no pagar las derramas mensuales de las obligaciones de la Comunidad. Los Ayuntamientos por no asumir las obligaciones del pago de impuesto de bienes inmuebles (I.B.I.) o el impuesto de basuras.

Tampoco otras entidades privadas que tengan derechos adquiridos sobre la finca que haya incumplido el deudor, por ejemplo un inversor privado que haya prestado dinero al propietario del inmueble.

La figura del Profesional inmobiliario es vital para estos casos

En este caso la cosa se complica pero si cuentas con un Profesional Inmobiliario negociará por ti. Se encargará de realizar las gestiones con las entidades para conocer la situación real,  solicitar los certificados de deuda pendiente y levantar las cargas el día de la compraventa. Puedes encontrarte que las deudas superen el valor de compra de la vivienda. En este caso o tienes un gran equipo negociador a tu lado como agente Inmobiliario o estás perdido.

A veces el embargo es irreversible o supera la deuda el valor del inmueble por lo que sería mejor retirarte de esta compra ya que el ejecutante del embargo no está dispuesto a negociar para rebajar la deuda. En este caso te aconsejo que entregues un depósito de dinero al Agente de la propiedad que gestione la compraventa como garantía de intención de compra hasta comprobar que se puede llevar a término la operación.

6. Ejecuciones hipotecarias

El inscribirse una ejecución hipotecaria significa que el deudor ha incumplido en el pago de las cuotas del préstamo, generalmente más de doce meses desde el primer incumplimiento. Cierto es que este proceso es largo en el tiempo y que se puede pactar el pago de la deuda total así como la reducción de las costas e intereses del procedimiento.

Tema delicado si eres comprador, ya que es necesario el tratamiento de este asunto a través de un Profesional Inmobiliario especialista en la materia. Generalmente el precio de venta suele ser una oportunidad.  El banco lo que pretende es cobrarse la deuda tras la negociación y el deudor dormir tranquilo. La mayoría de las ocasiones viene provocado por causas ajenas a éste como una crisis, una enfermedad o una quiebra de su negocio.

7. Condiciones resolutorias por precio aplazado

Son clausulas que se inscriben relacionadas con el pago aplazado del precio de la transmisión. Antiguamente se venían firmando letras de cambio en pagos mensuales, también pueden ser mediante pagarés a vencimientos pactados entre partes u otras fórmulas acordadas entre ambas partes.

El incumplimiento de estos pagos indicados en la condición resolutoria anula de forma unidireccional la compraventa de la finca y supone el retorno de la propiedad al anterior propietario con una penalización al comprador por daños y perjuicios ocasionados al vendedor.

La anotación registral de la condición resolutoria prescribe a los 15 años de su primera inscripción por lo que si la encuentras pasada esta fecha no debe preocuparte.

8. Calificación del Inmueble

Podrás conocer si se trata de una parcela o vivienda construida con calificación de renta libre o vivienda protegida. Sabrás si es de Protección Pública o de precio tasado así como el período de derecho de tanteo y retracto a favor del estamento público al que pertenezca. El precio de venta de una vivienda protegida viene recogido en el precio mts2 por módulo que establece cada Comunidad Autonómica así como para localidad en concreto, ya que no vale una vivienda en una zona lo mismo que en otra.

9. Cargas urbanísticas

Terrenos urbanizables

Donde se han realizado acciones de Planeamiento Urbanístico sobre ellas para clasificar el suelo en residencial, industrial, comercial finalista, te encuentres inscritas  las cargas que recaen sobre las mismas con la parte proporcional de los costes de urbanización. Cargas afectas a  colectores, subestaciones de luz, red de alcantarillado para la  recogidas de aguas o los costes de construcción de viales y calles.

Proceso de urbanización

En este caso, las cargas son obligatorias pero en otras ocasiones, se olvidan levantar las cargas proporcionales a los mts2 brutos aportados o simplemente se dejan sin levantar aun siendo pagadas.

En este caso prescriben con el tiempo, pero para tu tranquilidad te aconsejo que cojas cita con el técnico de Urbanismo del Ayuntamiento donde esté ubicada la parcela o el inmueble y preguntes sobre esto,  porque puedes encontrarte que el polígono donde se ha realizado la actuación esté sin terminar de recepcionar por el Ayuntamiento.

Este tema es fundamental, si vas a comprar una parcela, solicita al Presidente de la Junta de Compensación un Certificado de Saldo Cero de Cargas Urbanísticas donde deje claro que ya se han sufragado todos los costes de urbanización que correspondan a la parcela que vas a adquirir.

10. Declaración de Obra Nueva

Deberá estar inscrito en el Registro la construcción de una vivienda unifamiliar, un bloque de pisos o un complejo residencial o en su defecto cualquier tipo de construcción incluso en las fincas rústicas como aperos agrícolas o explotaciones ganaderas.

Para ello deberán pagarse las tasas correspondientes a la edificación. Una de ellas y de las más costosas es  la Licencia de Obra Mayor, donde podrás ver que legalmente está recogido en el Registro la Ejecución de la Construcción de la vivienda:

1. si es de obra nueva que vas a adquirir
2. o de segunda mano si ya está construida y finalizada.

11. Inscripción de final de obra

Una vez finalizada la ejecución de la Obra del Edificio, de la nave, de la vivienda o el bloque de viviendas se deberá inscribir el final de obra previa escritura de Declaración de Obra Nueva y el final de obra para obtener la licencia de primera ocupación y poder contratar los suministros de Agua, luz etc a posteriori.

Para tu sorpresa, ‘viviendas fantasmas‘ que existen, que tú las ves y que incluso te enamoran para comprarlas pero no están registradas. No olvides que jamás se podrá tasar lo que no aparezca inscrito en el Registro de la Propiedad, por tanto, a efectos de Banco, no existen ni legalmente tampoco.

12. Declaración de ruina o edificios protegidos 

Edificio en estado de ruina para proceder a su derribo inmediato

Normalmente el estado del inmueble es tan descuidado que puede causar daños a terceros, como vecinos o peatones , por lo que los Ayuntamientos obligan a los propietarios a cercar el recinto y en casos al apuntalamiento de los envolventes exteriores con fachada a vía pública.

 Edificios protegidos por valor histórico

 Edificios que por su valor histórico están catalogados como tal y por eso estarás limitado a la demolición del mismo así como a limitaciones estéticas para no romper el entorno. Deberás tenerlo en cuenta.

13. Servidumbres de paso

Son servidumbres de paso Las Redes de suministros generales como Iberdrola, Canal de Isabel II (para suelos urbanos) o como también Cañadas Reales de trasiego de animales, Red de Carreteras o de Trenes (generadas por el bien común de la Sociedad).

Ten cuidado si ves entidades de este tipo en la nota simple registral que pidas. Lo más seguro es que  puedan limitarte el uso de los mts2 que te venden.

Estas servidumbres tienen preferencia de uso. Esto quiere decir que autoriza al paso a tu propiedad así como el acondicionamiento de los saneamientos generales o en otros casos llegar incluso a la expropiación forzosa de parte del suelo o terrenos pagando el estado el justiprecio por los mts2 expropiados.

14. Concurso de Acreedores

Comprar una vivienda en proceso de Concurso de Acreedores te ofrecerá las mayores garantías ya que está intervenido por el Juzgado de lo Mercantil que hayan asignado para disolver la empresa o al particular propietario del inmueble por el que muestras interés.

¡Oj0! Este procedimiento aunque es el más seguro, es más lento y debe de pasar otros protocolos en la compraventa. Será necesario en este caso el asesoramiento a través de tu abogado o de tu Agente Inmobiliario de confianza especialista en la materia.

La figura del Administrador Concursal

Una finca en situación de concurso, a quien debes de dirigirte es o bien a la entidad especializada encargada de liquidar el inmueble (que suele ser un Agente de la Propiedad Inmobiliario reconocido) o bien al Administrador Concursal.

El requisito para ello es ser Abogado o Economista especializado en Derecho Concursal. Será nombrado por un Juez del Registro Mercantil para sustituir al propietario del inmueble y se encargará de disolver y administrar los bienes hasta finalizar el Concurso.

15. El IDUFIR (Identificador Único de Fincas Registrales)

Es un código numérico que permite identificar a cada propiedad en todos los Registros de la Propiedad del territorio español de forma única e inequívoca. Creado en 2008 por el Colegio de Registradores es, por así decirlo, ‘el DNI de los inmuebles’.

En agosto de 2016, el código IDUFIR fue sustituido por el CRU (Código Registral Único). A partir de esa fecha, todas las viviendas incorporan su CRU y hasta la fecha anterior, IDUFIR.

Las Características que recoge el IDUFIR / CRU son las siguientes:

• Consta de catorce dígitos.
• Exclusividad en la numeración ya que no existen dos códigos iguales.
• Invariable con el paso del tiempo.
• Frecuente inclusión en documentos registrales (certificaciones, recibos del IBI, notas simples…), debido a su importancia en el panorama registral.
• Es totalmente distinto al número de referencia catastral y al número de finca registral.
• La Referencia Catastral recuerda que nada tiene que ver con el IDUFUR, el CRU ni tampoco el Número de Finca Registral.
• Es una numeración para geolocalizar un bien a efectos de pagos de IBIS así como de Plusvalías Municipales en las unidades de recaudación municipales en el Ayuntamiento al que pertenezca la finca.

16. Documentos pendientes de despacho

Nunca olvides de revisar el final de la Nota Simple Registral, ya que ahí podrás ver los asientos pendientes que hay de inscribir, es decir, que se han registrado la recepción pero que el Registrador tiene pendientes de inscribir. Presta especial atención a ello! Puede ser un embargo o algo que dificulte la venta.

Te ofrecerá siempre más garantía para ti. El hacer una operación de compraventa siempre a través de un profesional reconocido como con los que contamos en CMS Inmobiliaria, para hacer una compraventa sin sobresaltos ni disgustos para ti, será siempre una garantía.

Este profesional reconocido oficialmente, te expondrá el documento a fecha de la firma de la reserva o las Arras para tu información y seguridad. De tener cargas deberás estar informado y conocer los riesgos de las mismas, en caso de haberlas.

Hasta aquí llegan los secretos que debes conocer para saber interpretar una nota simple. Ahora sólo queda saber…

¿Cómo solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad?

El proceso para solicitar una nota simple registral es muy sencillo. Necesitas cuatro documentos:

• Datos registrales
• IDUFIR (o Identificador Único de Finca Registral)
• Datos del titular
• Localización del inmueble

Asimismo, puedes solicitar el documento online a través del portal de Registradores.org.  Si no eres usuario abonado puedes hacerlo mediante tarjeta de crédito siguiendo los pasos que te indicarán que es muy sencillo.

Deberás tener a mano el número de finca registral así como al número de registro al que pertenece si haces la búsqueda por datos registrales, pero si no es así deberás introducir los DNIS de los titulares pero ojo!! Si tiene más de una propiedad es posible que el Registro te devuelva la que no buscas, por lo que deberás estar bien seguro del dato que necesitas. Por eso el número de finca registral te ofrecerá más seguridad en la solicitud de la nota simpe registral.

Resumen de los pasos a seguir

Información necesaria:

• Nombre y apellidos del titular del inmueble
• NIF/CIF del titular del inmueble
• Dirección completa y exacta del inmueble: calle, nº, planta, piso…
• Municipio
• Provincia
• Nº de finca que aparece en las escrituras, este dato es opcional pero recomendable, también puede añadir en este apartado el tomo, libro y folio.
• IDUFIR o CRU, este dato es opcional pero recomendable, aparece en las escrituras del inmueble.
• Motivo por el que solicita la nota simple.

Pasos para solicitarla al Registro de la Propiedad:

• Rellenar el formulario con los datos del inmueble
• Rellenar los datos del solicitante de la Nota
• Realizar el pago con tarjeta de crédito
• Recepción de la Nota Simple Oficial del Registro de la Propiedad

¿Cuánto cuesta solicitar la nota simple de una vivienda en el registro propiedad?

El precio de pedir una nota simple online es de 9 euros iva no incluido, o de 3,50 euros en caso de que quieras solicitarla presencialmente en el registro de la propiedad al que corresponda la finca en cuestión, un precio muy asequible que te ofrecerá mucha garantía en la transacción por la que estás interesado.

Nosotros como profesionales también podemos ayudarte. Para nuestros clientes esta gestión es gratuita como garantía y salud de la compraventa.

Faqs

¿Cuánto tarda en recibirse?

La nota simple será enviada entre las 24 y las 48 horas tras ser pedida presencialmente o mediante el canal online.

¿Qué son las cargas de la finca que aparecen en la Nota Simple?

Indicará si existen cargas registrales, es decir, restricciones al uso o a la propiedad del inmueble: hipotecas, servidumbres, alquileres, etc. Si el documento contiene varias entradas, éstas se ordenan por la fecha de registro, de modo que la entrada anterior tiene prioridad sobre la siguiente en ese orden.

Es posible que estos impuestos no estén en vigor, pero que no se hayan eliminado del registro porque no se ha aportado la documentación requerida.

Los prestamistas suelen ser los primeros en tener en cuenta esta información a la hora de decidir la concesión de una hipoteca. Se trata de la llamada tasa de solicitud.

Puede haber más de una tasa, que se clasifica según la fecha de registro.

También puede darse el caso de que el pagaré contenga simples cargas que ya no están en vigor en el momento de la solicitud. Esto se debe probablemente a que los propietarios no los han dado de baja en el registro o no han aportado la documentación necesaria.

Las cargas inmobiliarias en la Nota Simple

Como ya hemos señalado, la solicitud de una Nota Simple para el inmueble en cuestión debería ser un requisito casi indispensable para completar una transacción inmobiliaria. Tanto si se trata de una vivienda, como de un local comercial, una finca rústica o una finca sin edificar, los gastos de registro que se pueden aplicar a todas estas propiedades son similares y pueden acabar con cualquier interés en adquirirlas.

Si deseas solicitar una Nota Simple de la propiedad, puede hacerlo fácilmente a través de esta página web y obtener los resultados rápidamente para poder investigar cualquier contratiempo. Pero. ¿Cuáles son las principales tasas de presentación que pueden aparecer en el documento? Echemos un vistazo rápido a ellos.

Tipos de cargas de la Nota Simple

Las cargas de la nota simple pueden dividirse en diferentes tipos: hipotecas, notas marginales, notas de preferencia y otras restricciones como servidumbres o censos.

¿Qué cargos entran en cada categoría y qué significa cada categoría?:

1. Hipotecas

Una hipoteca es posiblemente la carga más popular (y más temida) de una propiedad. Para los que son propietarios, porque tienen que pagar mensualmente el préstamo que lo desencadenó; para los que compran el inmueble, porque siempre tendrán la duda de la devolución hasta que lo paguen.

Si quiere comprar una propiedad con una hipoteca, tiene tres opciones: Puedes pedir al vendedor que liquide la hipoteca antes de proceder a la compra; puedes ofrecerte a retener el importe hasta que se pague el precio y liquidar tú mismo la hipoteca; o puedes ponerte tú mismo en la hipoteca, con el consentimiento y la aprobación previa del banco.

2. Notas  marginales

Estas cargas, que pueden variar en su cuantía, se refieren a la obligación de pago por parte del propietario del inmueble que, si no se contrae voluntariamente, puede dar lugar a que el propio inmueble se convierta en una obligación tributaria por su transmisión. Las notificaciones marginales pueden ser de varios tipos:

Nota marginal de afección fiscal:

Esta carga, presente en muchos inmuebles adquiridos en los últimos años, no es muy preocupante. No se preocupe si lo ve en la Nota Simple de su propiedad, ya que indicará la obligación del comprador de pagar el impuesto correspondiente a la adquisición del inmueble (transmisión de la propiedad, donación, herencia, etc.).

Como las autoridades fiscales tienen cinco años para revisar este impuesto, esta nota marginal también es válida. Debe tener en cuenta que los nuevos propietarios son responsables solidarios de los impuestos que deberían haber pagado las transmisiones anteriores en los cinco años anteriores a la compra. Por lo tanto, si está interesado en comprar una propiedad y descubre una factura de impuestos marginal que tiene menos de 5 años, debe asegurarse de que el vendedor ha pagado sus impuestos correctamente.

Las autoridades fiscales pueden incluso embargar la propiedad si la evaluación no se ha hecho correctamente.

Nota marginal de ejecución hipotecaria:

Si se inicia una ejecución por impago de la hipoteca, se inscribe en el registro de la propiedad por orden del juzgado o del notario y sólo puede cancelarse a petición de la autoridad que la solicitó. Mientras esta nota marginal esté en vigor, la hipoteca no puede ni siquiera cancelarse, ya que primero debe levantarse la ejecución.

Si descubre esta nota marginal al solicitar una Nota Simple en el Registro, debe dar la alarma. Asegúrese de que la ejecución hipotecaria ha sido anulada por el tribunal.

Nota marginal de afección al reintegro de subvenciones:

Suele registrarse en relación con la compraventa de viviendas sociales cuando la autoridad competente constata una irregularidad en la concesión de la ayuda pública para la compra del inmueble y exige el reembolso al propietario. El actual propietario del inmueble es responsable de este reembolso por la compra del mismo.

3. Anotaciones preventivas

Por lo general, restringen la disponibilidad de la propiedad para el propietario hasta que se cancele el pagaré. El origen más común de este tipo de pagaré es el embargo, pero hay otros.

Embargo:

Cuando un acreedor solicita el embargo de los bienes del deudor, el levantamiento anticipado del embargo de bienes es una de las consecuencias más importantes. Se menciona en la Nota Simple que solicitamos en el registro y tiene una validez de 4 años, prorrogable por otros 4.

Antes de comprar el inmueble, debe pedir al vendedor que cancele la deuda y pedirle que anule el pagaré. Puedes hacerlo tú mismo llegando a un acuerdo con el acreedor, pero debes deducir el importe del precio de compra para evitar una penalización.

Secuestro:

Indica que el propietario no puede disponer de la propiedad sin autorización judicial. Infórmese de antemano sobre el estado de los procedimientos.

Prohibición de disponer:

Como la anterior, pero aún más restrictiva, esta nota prohíbe cualquier tipo de transferencia y su inscripción en el registro. Si aparece en la nota simple, olvídese de la propiedad.

4. Otras limitaciones

Esto abarca otros tipos de restricciones que suelen ser de carácter administrativo y que pueden echar a perder un buen negocio inmobiliario.

Servidumbres:

Se trata de cargas sobre una propiedad que benefician a un tercero. Suelen referirse a las relaciones de vecindad, como los derechos de paso, los muros limítrofes, la luz y la visibilidad, el drenaje de los edificios, etc. Infórmese sobre el alcance de la servidumbre; algunas son realmente inconvenientes.

Tanteo y retracto a favor de la Administración:

Como hemos visto en otros posts, el Gobierno se reserva el derecho de tanteo en la compraventa de viviendas sociales. En este caso, nunca debe comprar hasta asegurarse de que el gobierno correspondiente ha dado su aprobación, renunciando específicamente a este derecho.

Condición resolutoria:

Cuando se acuerda un pago aplazado de una parte del precio de compra al comprar una propiedad, esta condición puede incluirse como garantía para que la propiedad sea devuelta al anterior propietario en caso de impago.

Reserva de dominio:

Como se ha descrito anteriormente, esto ocurre en las ventas aplazadas. A diferencia de la condición posterior, en este caso la propiedad no pasa en su totalidad al comprador hasta que éste pueda demostrar que ha pagado efectivamente. Compruébelo antes de comprar un artículo que esté sujeto a la retención de la titularidad en virtud de la nota simple.

Otras limitaciones:

La opción de compra, los procedimientos de insolvencia, las cláusulas especiales, la propiedad horizontal, el censo…. son otros gravámenes menos comunes o de menor alcance que los anteriores.

¿Cuál es la diferencia entre una nota simple y una certificación registral?

Ambos son documentos expedidos por el Registro de la Propiedad que contienen información relevante sobre una vivienda o finca.

La nota simple es un documento informativo que se utiliza para demostrar la titularidad de la vivienda y las cargas o limitaciones de uso que tiene la casa para el momento de su solicitud. Este documento es suficiente para vender el piso.

Por otro lado, la certificación registral es un documento público que va firmado por el registrador y que da fe del contenido del registro de una finca o vivienda, incluyendo titulares antiguos y actuales, derechos vigentes o extinguidos, etc. 

La certificación es más completa y fiable que la nota simple y se utiliza para probar legalmente los derechos que tiene una persona sobre una casa ante terceras personas (físicas, jurídicas, tribunales, organismos públicos, etc.). Se puede utilizar como prueba en un juicio, pero no es necesario para vender un piso.

La certificación registral es más cara que la nota simple y tarda más en obtenerse, ya que es un documento más completo y validado por el registrador. Sin embargo, es un documento esencial en caso de litigios o procedimientos judiciales, ya que tiene validez legal y puede ser utilizado como prueba en un juicio.

¿Por qué hay discrepancias en cuanto a la superficie de la nota simple y la cédula de habitabilidad?

La nota detalla la superficie útil de la vivienda, que se refiere a todo lo que es posible pisar, por lo que no se consideran los espacios ocupados por muros, pilares, etc.

Por otro lado, la cédula de habitabilidad hace referencia a la superficie construida, la cual toma en cuenta la totalidad de los metros cuadrados que abarca la vivienda, incluyendo los muros de contención. Asimismo, suele añadirse al documento los metros cuadrados correspondientes al porcentaje de zonas comunes que le corresponden a la vivienda.

Cristina Moriones

Agente de la Propiedad Inmobiliario de CMS INMOBILIARIA.