12 claves de la nueva Ley Hipotecaria

Te descubrimos los puntos clave de la nueva ley hipotecaria antes de solicitar tu hipoteca o realizar un cambio en la misma. Así podrás manejar información legal y conocer tus derechos y obligaciones desde el momento que suscribes un hipoteca. A qué te comprometes, qué clausulados están dentro de los parámetros legales y bajo que paragüas te ampara el derecho al consumidor.

Tras estudiar la nueva ley hipotecaria, te hacemos un resumen explicativo sobre los puntos más importantes que te interesa conocer tanto si vas a pedir una hipoteca, revisar tu préstamo o estás pensando en una amortización. La crisis se llevó el lecho de muchas personas que por circunstancias adversas a ellos no pudieron hacer frente a los pagos de sus hipotecas. En algunos casos, Entidades colaboraron y llegaron a acuerdos amistosos y por contra en otros casos, abusaron de la situación desfavorecida por la que algunas familias estaban pasando. Es por esto y otras causas las que generaron cambios sustanciales en la Ley Hipotecaria de las cuales paso a comentarte los más importantes.

Estos son los principales cambios que te interesa conocer y que te aportaran transparencia así como una situación sobradamente documentada de cuales son las ventajas así como las claúsulas o actuaciones abusivas ( si las hubiera ) antes de dirigirte a cualquier banco o financiera:

1. Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Tanto si quieres comprarte una primera vivienda como si está pensando en invertir en una segunda has de saber que el AJD corre a cuenta del banco. Este deberá pagar entre un 0.5% y 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, dependiendo de la comunidad autónoma en la que quieras comprar.

2. Disminuye la comisión por amortización anticipada

Si se trata de una hipoteca de tipo variable, según dice el artículo 23 de esta ley; el límite es del 0.25% durante los tres primeros años del préstamo y del 0.15% entre el tercer y quinto año.

Si se trata de una hipoteca de tipo fijo; implica una comisión del 2% en los primeros 10 años de contrato y un 1.5% en los años siguientes.

3. Tasaciones

Como novedad, se incluye la referencia al Real Decreto 775/1997 que determina que profesionales homologados pueden realizar tasaciones: “profesional homologado, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente”

Lo que quiere decir que puedes encargar la tasación por tu cuenta, acuérdate que estará vigente durante 6 meses y que será válida para cualquier entidad financiera a la que acudas en ese periodo de tiempo.

4. ¿Qué contratos se ven afectados por esta ley?

Según el artículo 2 de esta ley, los contratos de nuevos préstamos concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional y el garante sea una persona física, y por supuesto, que se trate de un contrato de compra de inmueble, o bien que se trate de comprar o conservar los derechos de la propiedad siempre que el garante sea un consumidor.

5. Embargos y ejecuciones.

Esta nueva normativa ofrece cierta protección a los consumidores que por cualquier motivo no puedan afrontar el pago de la hipoteca de forma temporal. Los bancos pueden activar la cláusula llamada de vencimiento anticipado por impago cuando la deuda supere los 12 meses o el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida del préstamo. Pasados estos doce meses, el límite es de 15 meses o del 7% del importe de la hipoteca, según detalla el artículo 24.

6. Limitado el interés por impago

Si el cliente se demora en el pago de la cuota mensual, el texto en este caso dice que “el interés a pagar no puede ser superior al interés remuneratorio (el que paga el cliente) más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible”.

7. Cláusulas abusivas

El texto recoge que “las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho”. Es decir, las cláusulas abusivas quedan prohibidas, de la misma manera que el interés remuneratorio que paga el consumidor no podrá ser negativo, ya que si lo fuese iría en perjuicio para el banco.

8. ¿Quién paga qué?

Según esta nueva normativa “los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los de gestoría, al prestamista quien también asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y la inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad”. Añadir, que los gastos de las copias de las escrituras los asumirá quien las solicite.

9. Productos vinculados a la hipoteca

Uno de los puntos más interesantes es que ha quedado prohibido para los bancos obligar al consumidor a contratar los seguros de hogar, vida, coche y demás productos a cambio de conceder la hipoteca. Actualmente solo se pueden ofertar si esto supone un beneficio para el cliente, como pueda ser una bajada en el diferencial.

10. Facilidades para subrogación y/o novación

La ley favorece la subrogación y la novación de los prestamos cuando el objetivo sea pasar de un interés variable a uno fijo. “El objetivo es lograr que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan”. De esta manera los consumidores pueden planificarse además de que como consecuencia los contratos serán más transparentes.

En el caso de realizarse estas operaciones, la comisión limite es del 0.15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato. La penalización desaparece a partir del cuarto año.

11. Reconvertir hipotecas multidivisas

Como novedad en este aspecto, la ley reconoce el derecho del consumidor a convertir su préstamo de moneda extranjera a la moneda en la que el cliente recibe sus ingresos o a la del Estado en que resida.

De manera más concreta establece que el tipo de cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en la que se solicite la operación.

12. Obligados a analizar la solvencia del cliente

Aunque venía siendo habitual en la mayoría de los bancos, ahora queda constancia en la legislación, la banca está obligada a analizar la solvencia del consumidor antes de concederle la hipoteca. Los bancos y entidades financieras hacen este estudio pidiendo información al Banco de España respetando a su vez la legislación vigente referente a la protección de datos.

Cristina  Moriones

CEO y Fundadora de CMS INMOBILIARIA.