El 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva ley hipotecaria. Esta modificación nació para proteger al consumidor y aportar más transparencia a los contratos. Ahora los contratos son vinculantes, evitando así la letra pequeña que aparecía anteriormente en algunas hipotecas donde el banco avisaba de que esas condiciones dependían de un estudio posterior.
En la comparativa de las hipotecas se añade el TAE. Incluye todos los gastos que puedan venir vinculados a la hipoteca (seguro de hogar).
¿A quién afecta la nueva ley hipotecaria?
Test de solvencia. Las entidades bancarias deberán realizar un test de solvencia a sus futuros clientes. Será gratuito para el cliente pero será más exigente para conceder el préstamo hipotecario. En el caso de parejas, si uno de los miembros no cumple los requisitos para la contratación de la hipoteca, esta no será aprobada.
Más información. Los bancos están obligados a ofrecer más información referente a las hipotecas de la que ofrecían antes. Tendrán que entregar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Se le debe entregar al cliente un cuadro que refleje la información de la amortización con el tipo de interés del préstamo (tanto de cada cuota como de su periodicidad). En el caso de hipotecas variables se mostrará una simulación de la variación del interés de los diferentes escenarios de la evolución de los tipos de interés.
1. Plazo de 10 días para informarse de todo
El cliente tiene 10 días para estudiar el contrato hipotecario que le ofrece el banco, si se firmase antes de los 10 días establecidos, la hipoteca será declarada nula. Con esta medida se pretende evitar que el cliente firme sin estar informado y sus dudas estén resueltas.
2. Máxima Transparencia
Se realizarán dos visitas. La primera antes de la firma de la hipoteca, en la que el notario le realizará unas cuestiones al cliente para asegurarse de que este conoce todos los puntos del contrato. Si el notario no da el visto bueno, la hipoteca no podrá llevarse a cabo. Se persigue que nadie firme un contrato sin conocer lo que está firmando basándose en el principio de transparencia. Se han dado muchos casos de personas que iban al notario, firmaban y luego se encontraban con problemas por no haber entendido las cláusulas que allí se establecían. La segunda visita al notario será una vez firmada la hipoteca, con la autorización de la escritura de compraventa y el préstamo hipotecario para formalizar la compraventa.
3. Cláusula suelo
La nueva Ley Hipotecaria prohíbe que se aplique un interés mínimo en las hipotecas del tipo variable.
4. Impagos
Si el cliente debe 12 mensualidades o el 3% del capital concedido durante la primera mitad del préstamo, el banco podrá ordenar el desahucio por impago. Si el impago se produce durante la segunda mitad del préstamo hipotecario, el banco deberá esperar a un impago de 15 mensualidades o del 7% del capital concedido para solicitar el desahucio.
5. Subrogación de la hipoteca
Si otro banco nos ofrece mejores condiciones en el préstamo hipotecario, podemos llevarnos la hipoteca allí sin tener que pagar penalizaciones. Con esta medida nos asemejamos más a otros países europeos donde el traslado de la hipoteca a otro banco se realiza cada 5 o 7 años. Actualmente, con los tipos de interés muy bajos no hay grandes diferencias entre unos bancos y otros pero, con toda seguridad, en los próximos años será algo más habitual.
6. Amortizaciones reducidas a la mitad
Las comisiones de amortización de la hipoteca se reducirán a la mitad. Esto beneficia a quienes han mejorado su situación financiera desde que contrataron la hipoteca. Puede que por una mejora laboral o por mejorar su educación financiera consigan ahorrar y prefieran reducir la cuota hipotecaria con sus ahorros.
7. El banco asume los gastos
El banco asume los gastos de notario, de gestión, de gestión, del Impuesto de Gastos Jurídicos documentados. Aunque es el banco quien hace frente a los gastos del notario, es el solicitante de la hipoteca quien puede elegir notario libremente. Supone un ahorro de unos 1000€ para el cliente. El cliente sí debe pagar los gastos de tasación de la vivienda aunque hay algunos bancos que lo ofrecen dentro de sus servicios para hacer su oferta más atractiva.
8. Un seguro de vivienda
El seguro de la vivienda. El banco puede ofrecer bonificaciones en el préstamo hipotecario si contratas el seguro con ellos pero no pueden obligar a un determinado seguro. Sí está permitido que el banco ofrezca mejores condiciones en la hipoteca si se eligen sus seguros.
9. Más protección
Con esta reforma de la Ley Hipotecaria, el cliente estará más protegido aunque los requisitos para la concesión del préstamo también serán más elevados. Habrá que esperar un tiempo para ver cómo repercuten en las hipotecas los gastos que ahora deben afrontar las entidades financieras.
