Beneficios y ventajas fiscales del vendedor de un inmueble como persona física

Si quieres conocer los beneficios y las ventajas que tienes al vender un inmueble como persona física, lee con detenimiento este post. Es posible que no conozcas algunos aspectos que te harán ahorrar dinero a tu bolsillo. Como siempre en CMS INMOBILIARIA te ayudamos en todo el proceso de venta. No dudes en ponerte en contacto con nosotros si necesitas vender.

Si eres una PERSONA FÍSICA podrás beneficiarte de estas ventajas. Leélas con detenimiento Conforme la Ley 16/2014, de 27 de Noviembre, por la que se modifican la Ley 35/2006 del 28 de Noviembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004 de 5 de Marzo y  otras normas tributarias, para las transmisiones de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas que se efectúan a partir del 1 de Enero del 2015, desparecen los coeficientes de actualización del valor de adquisición.

Con respecto al transmitente o vendedor existen 6 beneficios generales:

1. PLUSVALÍAS EN VIVIENDAS DE MAYORES DE 65 AÑOS O POR PERSONAS EN SITUACIÓN DE GRAN DEPENDENCIA. Se mantiene la exención de las ganancias patrimoniales por transmisión de la vivienda habitual cuando el contribuyente sea MAYOR DE 65 AÑOS Y/0 DESDE EL 1 DE ENERO DEL 2007 PERSONAS CON DEPENDENCIA SEVERA O GRAN DEPENDENCIA.

2. POR REINVERSIÓN DE VIVIENDA HABITUAL. No tributan las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, y se cumplan determinadas condiciones.

La exención de la ganancia puede ser total o parcial; por definición, la exención se refiere únicamente a las ganancias y que no a las pérdidas patrimoniales.

VIVIENDA TRANSMITIDA;  tiene que ser la vivienda habitual o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los tres años anterior a la fecha de la transmisión.

PLAZO DE REINVERSIÓN; La reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un plazo no superior a 2 años. Ha de constar en la declaración anual de IRPF la intención de reinvertir cuando la reinversión no se realiza en el mismo año de la enajenación. Cuando la reinversión se efectúa en el mismo año de la enajenación, no cabe exigir una declaración expresa como requisito ineludible para que opere el beneficio fiscal de la exención por reinversión de vivienda habitual, bastando con que el incremento patrimonial se transforme en inversión en términos púramente económicos, mediante la aplicación de una suma equivalente a la obtenida por la enajenación.

También resulta posible adquirir primero la nueva vivienda habitual y después, en los 2 años siguientes, transmitir la anterior vivienda, siempre que la cantidad percibida por ésta se destine a satisfacer el precio de aquella.

3. POR CONSTITUCIÓN DE RENTA VITALICIA;  Quedan exentas las ganancias patrimoniales por transmisión de cualquier elemento patrimonial, mueble o inmueble ( segunda y sucesivas residencias, locales, garajes etc..) siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

1. El transmitente sea mayor de 65 años

2. La ganancia obtenida se destine a la constitución de renta vitalicia.

3. Se encuentran exentas hasta el límite máximo de 240.000 euros. En caso de reinversión parcial, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

4. DACIÓN EN PAGO DE VIVIENDA HABITUAL; Se encuentran exentos del pago de la plusvalía los propietarios de viviendas en los supuestos de dación en pago de vivienda habitual, siempre y cuando no dispongan de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalildad de la deuda.

5. INMUEBLES ADQUIRIDOS ANTES DEL 31/12/1994;

Reducción en función del período de permanencia. Exclusivamente aplicable a ganancias patrimoniales correspondientes a transmisiones de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas y adquiridos antes del 31 de Diciembre del 1994.

En general, la ganancia se calculará por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, actualizado tratándose de inmuebles, y se distinguirá:

a) La parte de ganancia generada con anterioridad al 20 de Enero del 2006 se reducirá de la siguiente manera:

Se calculará el período de permanencia en el patrimonio del contribuyente anterior al 31 de Diciembre del 1996 del elemento patrimonial.

A estos efectos, se tomará como período de permanencia en el patrimonio del contribuyente el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de Diciembre del 1996, redondeando al exceso.

Cuando sea inferior a 400.000 euros la suma del valor de transmisión del elemento y la cuantía, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de Enero del 2006 se reducirá en el importe resultante de aplicar los siguientes porcentajes:

– si los elementos patrimoniales transmitidos fuesen bienes inmuebles se reducirá en un 11.11% por cada año de permanencia que exceda de dos.

– para las restantes ganancias patrimoniales generadas con anterioridad a 20 de Enero del 2.006 se aplicará un 14.28%

Estará no sujeta la parte de la ganancia generada con anterioridad a 20 de Enero de 2006 derivada de elementos patrimoniales que a 31 de Diciembre del 1996, y en función de lo señalado en los párrafos anteriores, tuviesen un período de permanencia superior a 10 años, 5 años y 8 años respectivamente.

b) La parte de ganancia generada desde el 20 de Enero del 2006 hasta la fecha de transmisión no tendrá reducción. Por DEFINICIÓN DE  VIVIENDA HABITUAL, se permite considerar vivienda habitual aquella que reúna tal condición en el momento de la venta o hubiera tenido tan consideración hasta cualquier día de los 2 años anteriores a la transmisión. Mediante esta fórmula se permite al contribuyente poder dejar de residir en dicha vivienda disponiendo de un plazo adicional para su venta sin la pérdida de la correspondiente exención. Artículo 54.4 RIRPF/2007

6. INMUEBLES ADQUIRIDOS ENTRE EL 12/05/2012 Y EL 31/!2/2012: Están exentas en un 50% las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 18/2012 ( a partir del 12 de Mayo del 2012) y hasta el 31 de Diciembre del 2012.

No resultará de aplicación lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluído, a una entidad respecto de la que se produzca, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.

Cuando el inmueble transmitido fuera la vivienda habitual del contribuyente y resultara de aplicación lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 38 de esta Ley, se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida, una vez aplicada la exención prevista en esta disposición adicional, que corresponda a la cantidad reinvertida en los términos y condiciones previstos en dicho artículo.

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