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Descubre las diferencias entre contrato de alquiler con opción a compra y compraventa.
Lee este post que te vendrá muy bien para conocer las particularidades de un contrato con opción a compra. Nuestro gabinete jurídico Del Bosque y Lancho te iluminará para saber qué te conviene más.
Podemos definir el contrato de arrendamiento con opción de compra o contrato de alquiler con opción a compra, como la inserción de una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se fija la facultad exclusiva de prestar el arrendatario su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, para comprar la cosa objeto de arriendo.
Asimismo, es «contrato atípico y complejo» «en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido», de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como «dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento» .
De manera que, se trata de un negocio jurídico formado por dos contratos, uno que está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato de arrendamiento y el otro el de opción de compra que no está regulado legalmente, y que depende de los pactos a que lleguen las partes.
Las partes de este contrato reciben el nombre de optante, el comprador y concedente, el vendedor.
Respecto de los requisitos de la opción, conforme al art. 14 RH -EDL1947/13- «Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
- Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
- Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
- Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
COMPRAVENTA DE VIVIENDAS
El artículo 1445 del Código Civil define el contrato de compraventa del siguiente modo; Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio.
Los perfiles básicos son que se trata de un contrato típico, bilateral, consensual, oneroso, conmutativo, es decir el precio que paga el comprador es equivalente al valor de la cosa que se transfiere.
3. DIFERENCIAS ENTRE EL ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA Y LA COMPRAVENTA
- Por el arrendamiento con opción de compra el arrendatario puede residir en la vivienda por un tiempo máximo de 5 años, tiempo de duración del contrato de arrendamiento, pudiendo no ejecutar la opción de compra en el momento en que se haya acordado en las estipulaciones relativas a la opción. La compraventa convierte al comprador en el propietario de la vivienda desde el momento de la celebración del contrato de compraventa.
- Por el arrendamiento con opción de compra, el arrendatario abona una renta mensual, en virtud de lo establecido por la voluntad de las partes, pudiendo dicho importe abonado constituir o no parte del precio de la compraventa cuando se ejercita la opción, en atención a lo convenido por las partes. Es muy habitual entre los propietarios y los inquilinos pactar el precio de la renta en función del valor del inmueble. Es decir, la renta a pagar se computa como parte del precio pactado para la compraventa en el caso de que el inquilino decida comprar la vivienda. Existe la posibilidad de convenir una prima de la opción; el pago de una prima o pago que será el que operará como penalización o no en caso de ejercitarse el derecho de opción a favor del cedente. Por la compraventa el precio se desembolsa en el momento de la formalización del contrato, a salvo los supuestos en que se haya acordado pago aplazado, financiado, etc.
- Plazo para adquirir el dominio en los diferentes supuestos. En una opción de compra, las partes están acordando la compra venta futura de la vivienda arrendada. La resolución del contrato de compraventa dependerá de la voluntad unilateral del futuro comprador, el cual tiene un determinado plazo, pactado por ambas partes, para llevar a cabo el pago de la compraventa. Durante este plazo, el vendedor no puede vender la vivienda a otra persona. La principal finalidad de este contrato es conceder al comprador (optante) un plazo para decidir si quiere o no comprar la vivienda sin estar obligado a ello. El contrato es exigible y solo puede resolverse por causas previstas a la ley. En algunos casos ambas partes pueden llegar a un acuerdo y resolver el problema pagando una cantidad económica como indemnización a la parte cumplidora.
Índice
¿Cuáles son las ventajas de un alquiler con opción a compra?
Para el inquilino y futuro comprador
En atención a los pactos de las partes aplicables a la opción el dinero que se destina al alquiler, puede descontarse en todo o en parte, del precio final de compra-venta. Las cuotas se aplicarán (total o parcialmente) al precio de compra, según lo pactado por las partes. Es posible que se haya pactado que las rentas del alquiler no se apliquen al pago del precio, sin embargo, no es este nuestro consejo para el arrendatario.
El arrendatario retrasa el momento del pago. Esto le permite tener capacidad de ahorro durante todo el tiempo que dura el alquiler.
El arrendatario tiene la flexibilidad de decidir si finalmente adquiere la vivienda. Al contrario que en una hipoteca, si en un momento dado no puedes pagar las cuotas, no tendrás deudas pendientes. Sin embargo, es posible que se hayan acordado penalizaciones aplicables en el caso en que no se ejercite la opción de compra, puesto que, el vendedor no ha tenido la oportunidad de vender la vivienda a un tercero ajeno al contrato. Si en el plazo estipulado el optante no compra, perderá la prima de opción. Si por su parte el cedente no quiere vender o vende a un tercero, deberá pagar el duplo al optante como penalización por no haberle vendido a él y sí a un tercero ajeno a dicho negocio jurídico.
El arrendatario se aprovecha de las ventajas fiscales por alquiler.
Para el futuro vendedor
Puede entenderse que facilita la venta de una vivienda.
Es una forma de financiación para el propietario ya que con los importes del alquiler y la prima inicial, en caso de pactarse, obtendría liquidez.
El arrendador y vendedor cuenta con una mayor tranquilidad, ya que quienes residen en la vivienda cuidarán el inmueble que puede convertirse en du futuro hogar.
¿Cuáles son los inconvenientes del alquiler con opción de compra para ambas partes?
- Para el comprador es una forma de financiación, pero la prima inicial y las cuotas de alquiler pueden no ser suficientes para cubrir sus necesidades.
- En caso de que la vivienda se encuentre hipotecada, el propietario seguirá pagando las cuotas mensuales.
- Para el arrendador supone un esfuerzo superior a un alquiler normal. Este tipo de contratos suelen incluir en sus pactos el pago de una prima inicial y las cuotas mensuales suelen estar por encima del precio del mercado de alquiler.
- Se pacta un precio fijo de adquisición. Esta situación puede convertirse en una ventaja o en una desventaja para alguna de las partes ya que el mercado puede variar y puedes tener la sensación de haberlo podido adquirir por un precio más bajo, o de haberlo podido vender a un importe mayor.
- Fiscalmente este tipo de contratos tiene peculiaridades de las que nos debemos informar, al generarse obligaciones fiscales tanto por el arrendamiento como por la opción de compra.
Hemos de ser escrupulosos con la redacción del contrato. Aunque es una práctica habitual reconocida en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos, no está regulado de forma específica ni en el Código Civil ni en una normativa específica, lo que implica que deberás tener especial cuidado a la hora de redactarlo, para que todo quede perfectamente regulado.
María Lancho Cáceres
(Abogada y Cofundadora de la firma Lancho y Bosque Consultoría Legal, SLP)
Si después de leer este post se da cuenta de que no sabe/puede redactar un contrato de arrendamiento con opción de compra o un contrato privado de compraventa y gestionar los trámites posteriores a la formalización de ambos contratos no dude en ponerse en contacto con nuestro equipo de profesionales, ¡Estaremos encantados de ayudarle durante todo el proceso!
cuanto cuesta hacer un contrato de alquiler con opcion a compra?
Hola Margarita. En primer lugar disculparme porque se me escapó tu pregunta, no la ví cuando la formulaste. El alquiler con opción a compra normalmente exige una prima inicial de entrada que suele estar entre los 6.000 y los 30.000 euros dependiendo del valor del inmueble del que se trate. La razón de pedir una prima por la parte del vendedor o inquilino es para garantizar la ejecución de la opción ya que la vivienda se queda comprometida durante toda la duración del contrato. Si no ejerces la opción, el propietario hará suya íntegramente la prima no teniendo tú derecho ninguna a su devolución En un alquiler normal eso no sucede.
En cuanto a los honorarios del contrato de alquiler con opción a compra, nada hay regulado al respecto. Si te lo elabora un abogado se guiará por las tarifas del Colegio de Abogados, si lo haces a través de un agente inmobiliario, los honorarios los pagará la parte vendedora. En ningún caso te recomiendo que lo hagas tu de forma particular ya que deberás hacer algunas comprobaciones previas para garantizarte la salud en un futuro del ejercicio de la opción a compra.
Espero haberte ayudado aunque haya sido un poco tarde.
Aquí estamos si me necesitas. Un abrazo y felices vacaciones.
Buenos dias, te expongo mi caso, estaba interesada en comprar una vivienda, los dueños me dicen que primero hagamos un contrato de compraventa, es decir como un alquiler, y al año mas o menos, hacer la venta, no se porque primero quieren hacerlo asi? Tu que me recomendarias?
Gracias de antemano!
Buenas Marina.
A ver, primero hay que aclarar los conceptos. No es lo mismo un alquiler con opción a compra que un contrato de compraventa.
El alquiler con opción a compra a un año la renta que pagues mensual se destina a descontar el precio total de la compra y elevar a público la compraventa a los 12 meses por la diferencia del precio total menos las 12 mensualidades siempre y cuando te convenga, de lo contrario debes de entregar la vivienda ya que el plazo de la opción finalizaría.
En el contrato de compraventa se entregan unas arras como parte del precio de la intención de compra a futuro. No comprendo por qué debes de esperar tanto tiempo. Lo normal es establecer un tiempo entre 3 y meses máximo.
Te aconsejo que saques una nota simple del registro antes, para ver qué cargas tiene la vivienda e investigues la solvencia del vendedor no vaya a ser que tenga problemas económicos y en los 12 meses hasta la elevación a público le entren embargos a la finca.
Espero haberte aclarado pero lo más recomendable es que cuentes con un profesional.
Si necesitas cualquier consulta o incluso te llevemos la compra y el asesoramiento llámanos al 91 0289301 estaremos encantados de ayudarte.
Un abrazo.
Hola Marina.
A ver, aclaremos conceptos. Un alquiler no es una compraventa. En ocasiones el vendedor, necesita estar en la vivienda más tiempo después de haber vendido por varias causas; porque le entreguen otra de obra nueva por ejemplo, o por el año escolar de sus hijos, porque necesiten el dinero de la venta para comprar otra u otras razones.
Es muy importante que tu patrimonio y la seguridad de tu familia no la dejes a la suerte de la necesidad o del capricho del vendedor de la casa que te ha gustado. Hay muchos matices que parecen livianos que pueden darte muchos problemas durante la vigencia del contrato y después incluso. Cuenta siempre con un gran profesional que te asesore. No hagas las cosas sola por tu cuenta. Puede salirte muy caro. Lo suyo sería una venta aplazada a un año, o un alquiler con opción a compra al mismo plazo. Pero ojo con las cantidades entregadas, sobre todo si hay prima inicial. Espero haberte ayudado.
Hola, Tengo una duda. Tengo un contrato de alquiler realizado de forma particular sin intermediarios y vamos a cambiarlo a un contrato con opción a compra. Al no estar regulado por la Ley el anexo del contrato o contrato de alquiler con opción a compra, ¿Que pasaría en el caso de que el propietario fallezca antes de la compra-venta? ¿Como podría reservar el derecho de la compra y asegurarme de no perder las cuotas abonadas que pacte con este señor que se descontarían del precio final de la compra-venta durante el periodo que las haya estado abonando antes de ejercer el derecho a la compra ante una herencia? Es decir, ¿de que forma debo formalizar este nuevo contrato para curarme en salud? ¿Basta con firmarlo ante notario o debería hacer una compra con venta aplazada asumiendo los gastos que esta modalidad representa cosa que me va a llevar más tiempo porque tengo que ahorrar más para llevarlo a cabo y en consecuencia perder más tiempo de alquiler para evitar problemas futuros como tener que reclamar con lo lento que va todo? ¿Es seguro realizar este tipo de contrato de alquiler con opción a compra en estas circunstancias? ¿Los herederos pueden vender a terceros? Gracias de antemano por tu respuesta. Un cordial saludo.
Buenas Jessica.
El tema es un poco escabroso y delicado. En principio, cuando una persona firma un contrato de cualquier tipo, los herederos deben de mantener las condiciones pactadas si el contrato cuando heredan está en vigor. A veces, pasa, que el precio pactado no es el que los herederos esperan y empiezan las complicaciones.
Pero para tu mayor seguridad, te aconsejo que en cualquier caso, el contrato de opción a compra te lo reconozca un fedatario público, es decir, un Notario, y después lo inscribas en el Registro. Te dará más fuerza ante terceras partes e incluso los herederos legales en caso de fallecimiento
Un abrazo y feliz verano
Hola buenas. Gracias por el post. Me gustaría plantear una cuestión.
Quiero comprar una casa de pueblo para reformar. La propietaria y yo nos hemos puesto de acuerdo en un precio y un importe de unos 10.000€ por año durante 5 años. Inicialmente le voy a pagar cuotas muy pequeñas (100€) hasta que termine la obra. Yo tengo previsto hacer una inversión importante en reforma al cabo del segundo año. Mi duda es cómo es mejor formalizar esto. ¿Con un alquiler con opción a compra o con una venta con pago aplazado?. Yo le propuse iniciar con un alquiler con opción el primer año, mientras hago los preparativos de la obra y despés formalizar la venta con pago aplazado. Pero lo hago desde el desconocimiento. No se si es demasiado embrollo. Me interesa que las dos partes queden bien cubiertas (proteger mi inversión en caso de que se tuerzan las cosas y proteger que ella cobre al tiempo que evitar el máximo de impuestos y gastos de notarías y registro) Muchas gracias
Buenas tardes Daniel. Espero ayudarte con mi respuesta.
En primer lugar, debes de Inscribir en el Registro de la Propiedad tu derecho de opción a compra para que no haya problemas en un futuro
En segundo lugar, como la vivienda no será tuya hasta que la Eleves a Público ante Notario mi consejo es que reflejes dentro del contrato de opción a compra una indemnización por daños y perjuicios en caso de no querer ejercer la compra el propietario por un valor mínimo el doble de la inversión que tu harás en la misma. Verás como si se niega a firmarlo verás que hay mala fé y si no se niega… podrás quedarte tranquilo.
Un abrazo por aquí estamos si necesitas.